임대 중인 주택이 차압될 시 세입자의 권리
임대 중인 주택이 차압되면 세입자는 어떤 조치를 취할수 있을까? 주택 차압이 증가할 것으로 예상되는 가운데 차압주택 세입자들의 피해 사례가 줄지 않고 있다. 따라서 차압부택의 세입자들이 권리를 보호받기 위해 알아 두어야 할 사항을 소개한다.
임차권 보호를 받을 수 있다.
임대 중인 주택이 차압 되더라도 세입자의 임차권이 임대 계약서에 따라 보호 받을 수 있다. 따라서 세입자는 차압 주택을 구입한 새 주인의 퇴거요청을 반드시 받아들일 필요가 없다. 2009년 발효된 세입자를 보호하기 위한 연방법에 따르면 차압주택의 세입자는 크게 두 가지 경우로 나뉘어 임차권을 보호 받을 수 있다.
1. 우선 차압 전 주택 소유주와 정상적인 임대계약을 맺은 뒤 그 동안 임대료를 연체 없이 지불한 세입자의 경우 남은 임대기간에 차압주택을 구입한 새 주인은 임대 만료일까지 세입자를 퇴거시킬 수 없으며 설사 새 주인이 퇴거 소송 절차를 밟더라도 세입자는 새 법안에 따라 임차권을 보호받게 되므로 크게 걱정 할 필요가 없다.
2. 만양 월별 임대계약(Month to Month)이나 구두 임대계약을 체결한 세입자는 새 주인으로부터 서면 차압 통보를 받은 후로부터 90일간 차압주택에 거주할 수 있다. 이밖에도 차압 주택의 새 주인이 주택에 거주하기를 희망할 경우에도 세입자에게 90일 퇴거통보를 전달하도록 새 법이 규정하고 있으므로 세입자는 당장 집을 비울 필요가 없기 때문에 서둘러 집을 비워야 할 의무가 없다. 2009년 5월 발효된 이 법안은 주택 차압 증가와 이에 따른 차압주택 세입자들의 피해가 급증하면서 제정된 한시적인 법안으로 내년 말까지만 시행될 예정이다.
부동산 기관에 부당 행위를 통보한다.
주택 매매 때 부동산 에이전트가 셀러나 바이어를 대상으로 주택상태에 대해 공개해야하는 의무가 엄격히 시행되고 있다. 반면 차압 주택을 임대중인 세입자를 대상으로는 부동산 에이전트의 공개의무가 적용되지 않아 이에 대한 피해도 많이 보고되고 있다. 따라서 이미 차압된 주택에 거주하고 있는 세입자의 경우 부동산 에이전트로부터 적절한 공개를 받지 못했다고 판단되면 해당 에이전트의 신상정보를 파악해 두었다가 지역 부동산 중개인 협회나 부동산국에 통보해 보호 받도록 한다.
계속 임대를 원한다면 임대료를 지불한다.
차압주택 세입자들의 가장 큰 의문사항이 임대료를 계속 내야 하느냐는 것이다. 또 임대료를 내야 한다면 누구한테 보내야 하는지도 궁금해 하는 세입자가 많다. 집주인이 주택 모기지를 제 때 납부하지 못해 연체상태임을 알았지만 계속 임대해야하는 상황이라면 계약서상에 정해진 기한 내에 임대료를 납부해야 임차권을 보호 받을수 있다. 미시간주를 제외한 나머지 주에서는 연체 모기지의 렌더가 세입자로부터 직접 임대료를 받을 수 있는 권한이 있다. 따라서 임대료를 렌더에게 집접 보낼수 있지만 우선 렌더와 확인 절차를 거친 후 임대료를 보내야 사기 피해 등을 막을 수 있다. 렌터도부터 임대료를 직접 보내달라는 서면 통보를 받았더라도 사기피해를 피하기 위해 집 주인의 렌더와 주소 등이 일치하는지를 확인한다. 카운티 웹사이트 등을 통해 집 주인 렌더 정보를 알아낸 뒤 편지를 보내 집주인의 모기지 연체 사실과 임대료 납부 절차 등을 문의해 렌더 측의 지침에 따르면 안전하다.
“캐시 포키”(Cash for Keys)프로그램
차압 주택의 세입자를 퇴거시키기 위해 은행 측이 시행하는 일종의 보상 프로그램이다. 세입자가 주택의 “키”를 은행 측에 조기에 전달하고 집을 비워주면 은행 측은 이에 대한 보상 차원으로 일정 비용을 제공한다. 이 프로그램은 주택 시장 침체 이후 은행들에 의해 많이 사용되고 있는데 적절한 보상이 이뤄지지 않는 경우도 많아 세입자들의 불만도 많이 제기되고 있다. 주택상태를 최대한 보전하고 세입자들의 조기퇴거를 유도하기 위해 “캐시 포키” 프로그램을 제시하는 것이 은행 측의 주요 목적이다. 만약 은행 측과 “캐시 포키”프로그램을 진행하려는 세입자는 디파짓 비용, 이사비용,미리 지불한 임대료 비용을 포함, 적절한 비용을 보상 받을 수 있고 비용이 선불로 지불될 수 있는지 등에 대해 알아봐야 한다.
