Justin Kim이 바라 본 미국 부동산 투자 – 과거를 돌아보라
Jan 26, 2023
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필자가 처음 타이틀 비지니스에 입문했을 때는 2005년 봄이었습니다. 그 때 부동산은 굉장히 뜨거웠고 누구나 집을 살 수 있는 시기였습니다.
그 당시 많은 분들이 Primary Residence 구입 시 30년 고정, 6.5%의 이자를 받는 시기였지만 이자가 높다고 불평하는 사람은 찾아 보기 힘들었습니다.
보통 융자는 1st와 2nd Loan으로 나뉘었고, 2nd Loan은 *PMI를 피하기 위한 20%의 Down payment로 사용 되었으며 2nd lien position으로 등록이 되었습니다.
이 융자 방법은 지금도 없어지지 않고 비슷한 방법으로 남아 있습니다. 모든 Lender가 다 하는것은 아니지만, 80/10/10이라 불리며 80%융자, 10% *HELOC, 그리고 바이어의 10% down을 요구하는 융자 프로그램입니다. 이 융자의 장점은 10%의 HELOC과 10%의 Down을 합하여 20%의 Down payment를 만듬으로 PMI없이 융자를 얻을 수 있다는 것입니다.
HELOC이 30년 고정 이자보다 비싸고, 변동이자 이기에 이자만 보아서는 90%의 융자를 얻는 것이 좋을듯 보이지만 PMI를 포함하면 Payment가 낮고, 추후 PMI를 재거하기 위한 작업도 필요 없습니다. (이야기가 살짝 옆으로 빠졌네요. ^^)
그 시절 누구나 Down payment없이 집을 살 수 있었고, Down Payment 없이 집을 사도 시간이 조금 지나면 가격 상승으로 인한 수익이 발생하여 그 수익을 통해 추가적인 부동산 구입을 이어가는 시기였습니다. 은행은 높은 이자 수익을 위해 이러한 투자를 조장하는 시절이었습니다.
그러던 중 2007년 부터 시작된 서브프라임 사태로 인해 많은 사람들은 직업을 잃고 Mortgage payment와 rent payment를 내지 못해 차압 당하거나 Eviction을 당하는 사람들이 늘어 났습니다.
이로 인해 *Short sale과 *Foreclosure되는 집들이 늘어났고,이 영향으로 집 값은 폭락하게 됩니다.
이 당시 투자자들이 선호했던 융자 프로그램은 Interest only – *Balloon Mortgage였고 정상적인 융자보다 높은 이자를 내야 했지만 단기간의 투자 수익을 생각했던 투자자들은 걱정없이 투자에 나섰던 것입니다.
처음부터 투자된 자본금도 없었고, 집값의 하락으로 인해 융자 금액이 집값보다 높은 집들은 팔수 없었습니다. 또한 담보가치가 떨어진 집을을 재융자를 할 수있는 기회도 없어지며 투자자들은 하나 둘씩 손을 들고 파산 신청을 하게 됩니다.
운이 좋은 사람들은 그 나마 Short sale을 통해 빠져 나갈 수 있었고, 정부의 구제 정책들이 나오면서 *Mortgage modification이나 집 가격의 120%까지 재융자를 해 주는 프로그램을 통해 간간히 버티는 투자자들이 있었지만 많은 수의 Home owner들과 투자자들은 버티지 못하고 무너지게 됩니다. 이 여파는 세계적인 리세션을 만들어 내게 되고 수년간의 경기침체를 경험하게 됩니다.
이후 서브프라임의 경험을 토대로 정부와 은행들은 대대적인 융자 정책을 보완 하였습니다. 하지만 시간이 지나면서 다시 *NON QM LOAN들이 여러가지 형태로 제공되고 있고, 이를 통해 적은 투자금으로 부동산 투자를 할 수 있는 상황이 재현되고 있습니다.
또한 요즘들어 젊은 투자자들의 Hard Money를 활용한 *Flipping이나 *BRRRR, Sellers finance등 적은 자본으로 빠른 성과를 내는 투자 방법들을 선호하는 모습들을 볼 수 있습니다.
이러한 방법들이 잘못 된 것은 아닙니다. 그리고 사업은 남의 돈으로 하는 것이라고 말하는 분들도 많다는 것도 잘 알고 있습니다. 하지만 여기서 우리가 짚고 넘어가야 할 것은 투자라는 것은 성공과 실패가 함께 공존하고 있다는 것입니다. 그렇다면 우리는 과거에 발생 되었던 서브프라임 사태를 통해 학습 되어진 것들을 간과해서는 안될 것입니다.
지난 서브프라임 사태에서 많은 사람들이 준비 없이 투자를 시작했다가, 파산이나 Foreclosure를 함으로 7년간 정상적인 경제 활동을 할 수 없었던 분들을 많이 볼 수 있었습니다. 투자를 하기 위해서는 시대를 보는 눈과, 관련 비지니스에 대한 지식, 결단력과 추진력이 필요합니다. 이러한 능력을 키우기 위해서라도 차근차근 본인의 Seed Money를 모아가며 관련 지식을 공부하는 시간은 분명히 필요 하다고 생각합니다. 운을 기대하거나 일확천금을 노리는 투자가 아닌 계획적이고 안정적인 투자가 될 수 있도록 많은 노력이 필요 할 것입니다.
* PMI : Private Mortgage Insurance(모기지 보험) 다운페이가 20% 미만일때 렌더의 요청으로 바이어가 내야하는 보험금.**HELOC : HELOC란 Home Equity
* Line of Credit, 즉 주택의 Equity를 담보로 융자를 얻는 것이다. 여기서 주택의 Equity란 주택의 시중 가격과 융자 밸런스의 차이를 말한다. 시중 가격이란 감정 가격을 말한다.
* NON QM LOAN : 일반적으로 Non-qualified mortgage라고도 불린다. 주로 일반적인 융자 guideline으로 융자가 힘든 경우 대안으로 융자를 해 주는 융자 프로그램을 말한다.
* Mortgage Modification : Homeowner와 Mortgage은행이 합의하에 융자조건을 바꿈을 의미한다. Payment가 힘든 borrower들이 Foreclosure를 하는 대신 은행이 이자를 낮추어 주도록 제안하고 은행은 이를 받아들이는 형태로 이루어진다.
* Balloon Mortgage : 담보대출 및 기업대출 등 벌룬론 (Balloon Loan)의 만기에 대출 잔고를 일괄 지불하는 것을 말합니다. 여기서 벌룬론은 비교적 짧은 만기의 대출로 원금의 적은 부분만이 대출 기간동안 분할 상환되고, 원금의 대부분은 만기에 일시 상환되는 형태의 대출을 말합니다.
* Short Sale : 숏 세일이란 상환해야 하는 주택융자금보다 낮은 금액으로 주택을 판매하는 것을 뜻합니다.
* Foreclosure : 주택융자 대출인 홈모기지를 내지못해 Default[채무불이행]가 나서 은행이 차압에 들어간 주택을 의미합니다.
* Flipping : 낮은 가격에 집을 사서 리모델링을 거친뒤 되파는 투자방식을 말한다. 통상 6개월내 단기간의 시세차익을 목적으로 한다.
* BRRRR : 부동산 투자에서는 BUY, REHAB, RENT, REFINANCE, AND REPEAT의 앞자만 따서 이것을 BRRRR 투자법이라 부른다.
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필자의 글은 개인적인 의견일 뿐 법적인 책임을 지지 않습니다.
