[재테크] 낮은 이자율로 상용건물 재융자를 받으려면…

답=주택 모기지 이자율이 내려가면서 상용건물 융자 이자율도 계속 내려가고 있다. 2008년 7% 이자율로 150만 달러 융자를 받았을 경우 현재 임대료 수입이 2008년과 비슷하면 5% 내외의 재융자 이자율을 받을 수 있다. 150만 달러를 이자율 5%로 받으면 한해 3만 달러의 이자를 줄일 수 있고 4.5%의 이자율로 재융자를 받으면 한해 3만7500달러의 이자를 줄일 수 있다.

이자율 결정은 은행마다 심사 기준이 다르고, 융자 신청자의 경제적 능력, 크레딧, 렌트 순수입 등에 따라 달라지기 때문에 확실한 이자율은 모든 서류를 검토한 후에 결정된다. 상용건물 재융자는 주택 모기지에 비해 비용이 훨씬 많이 들어간다. 상용건물은 융자를 받은 후 3~5년 이내에 상환하면 조기상환 벌금(Prepayment Penalty)이 있다. 일반적으로 융자를 받은 후 1년 이내에 갚으면 융자금액의 5% 벌금을 내고 2년이면 4%, 3년 3%, 4년 2%, 5년 1%다.

5년 고정 이자율로 융자를 받은 후 4년 동안 모기지를 납입하고 5년째이므로 조기상환 벌금으로 현재 융자 잔액의 1%를 내야 할 것으로 예상된다. 따라서 150만 달러를 재융자할 경우 1만5000달러의 조기상환 벌금과 건물 가격 감정비(2000~4000달러), 재융자 신청비(1000~3000달러), 은행 수수료(융자 금액의 0.5~ 1%), 은행 변호사 비용(1500~3000달러), 건물 등기 보험료(Title Insurance Premium), 법원 등기 비용(3500달러), 본인 변호사 비용(1500~2500달러) 등이며 상황에 따라 별도 비용이 발생할 수도 있다. 1·2차 환경조사 리포트(Environmental Report Phase1, Phase2)는 2008년도에 첫 융자를 받을 때 사용했던 서류를 제출하면 되며 환경조사 리포트가 필요없는 지역은 해당 사항이 없다.

결국 재융자를 받으려면 조기상환 벌금의 1%,인 1만5000달러와 최소 기타 비용 1만6750달러를 합친 3만1750달러가 필요하다. 150만 달러를 이자율 5%로 재웅자 받으면 한해 3만 달러, 이자율4.5%로 받으면 3만7500달러의 이자 비용을 절감할 수 있으므로 재융자를 고려할 만 하다.

재융자를 받을 때 필요한 서류는 첫 융자를 신청할 때와 비슷하다. 건물 등기서류(Deed)와 지적도(Survey), 임대 계약서, 상용건물 세금 보고서와 개인 세금 보고서 2~3년치, 상용건물 및 개인 은행 스테이트먼트와 기타 재산 명세서 2~ 3개월치, 환경 리포트(1·2차) 등이다.

2008년 이후 개인 세금 보고서가 좋지 않으면 융자 승인을 못 받는 경우가 늘고 있다. 상용건물 재융자를 유리하게 받으려면 현재 융자 조건 특히 이자율 변경 조항과 조기상환 조항을 잘 알아야 한다. 첫 융자를 받은 은행에 먼저 연락해 재융자 조건을 알아보면 이자율도 낮게 받을 수 있고 조기상환 벌금과 기타 클로징 비용도 절충해 볼 수 있다. 은행마다 선호하는 건물 종류가 다르고 융자상품, 이자율 기준, 부대 비용도 다르기 때문에 다른 은행의 융자 조건도 비교할 수 있고 상업용 건물 융자 전문가의 도움을 받아 재융자 쇼핑을 의뢰할 수 있다. 재융자 은행의 융자 승인 조건을 하나하나 살펴보고 본인에게 유리한 것인지를 비교하고 재융자를 결정해야 한다.