‘오퍼경쟁’휘말리면 득보다‘독’

올림픽의 열기만큼 후끈 달아오른 주택시장에 주택구입 경쟁이 치열하다. 집을 사려는 사람은 많지만 팔려는 집은 적어 집을 사기 위해 치열한 경쟁을 거쳐야 하는 경우가 늘고 있다. 주택구입 선호지역으로 여겨지는 LA, 샌프란시스코, 플로리다 남부, 오스틴 지역 등에서의 주택구입 경쟁이 특히 치열하게 보고되고 있다. 오퍼경쟁에 휘말렸다가는 자칫 감정이 앞서 뜻하지 않게 높은 가격을 지불하는 일이 벌어진다. 오퍼경쟁에 발을 한 번 디디면 그만큼 발을 빼기 힘들기 때문이다. 집을 구입하는 일도 중요하지만 그렇다고 불필요한 경쟁에 뛰어들 필요도 없다. 오퍼경쟁에서 휘말리지 않기 위해서는 주의할 점들을 짚어본다.

■ ‘콤’으로 중무장한다
‘지피지기 백전불패’. 매물의 조건과 시장상황을 자세히 파악하고 있으면 오퍼경쟁에 쉽사리 휘말리는 일이 없다. 구입하려는 주택의 입지조건, 건물조건, 내부시설 등을 정확히 파악한 뒤 주변시세와 비교해 나름대로의 가격대를 정해둔다. 비교 때 사용되는 것이 바로 ‘콤’(comp). ‘Comparable’의 줄임말로 주택 감정가를 산출할 때 비교대상이 되는 주택들로 최근에 주변에서 매매된 주택들이 대상이 된다. ‘콤’을 알고 있어야 비싼 가격을 지불하는 일을 피하게 된다.

‘콤’의 조건을 갖추려면 구입하려는 주택과 최대한 비슷한 조건을 갖추고 있는 주택이어야 한다. 매매 시기로는 최근 3~6개월 내이어야 적정시세를 반영한다고 볼 수 있다. 얼마 전까지만 해도 주택거래가 뜸해 이 ‘콤’을 찾는데 애를 많이 먹었다. 비교대상이 될 만한 주택매물이 없다면 건물 크기, 대지 크기가 조금씩 다르더라도 최근 거래된 매물을 찾아 평방피트 당 가격 등 나름대로의 비교방식을 동원해 시세를 산출한다.

에이전트를 통해 ‘CMA’(Competitive Market Analysis)를 제공받으면 시세를 이해하는 데 도움이 된다. CMA는 일종의 보고서로 주택의 위치와 규모, 스타일, 내부 시설이 비슷한 다른 주택들의 가격대를 비교한 보고서다. 리스팅 가격을 정할 때 기준이 되기도 하고 주택구입 때 오퍼가격을 정할 때 참조되기도 한다.

■지불가능 한도를 넘지 않는다.
적정 시세를 알았다면 이제는 본인이 지불할 수 있는 가격대를 파악해야 한다. 이 가격대를 마음에 품고 있어야 오퍼경쟁에서 과감히 발을 뺄 수 있다. 오퍼경쟁이 시작되면 자신의 지불가능 가격대를 잊은 채 경쟁심리만 발동돼 자칫 시세를 벗어나는 가격대에 집을 구입할 수 있다. 경쟁에서 승리해 집을 구입하면 승리감은 만끽할 수 있지만 이후 발생하는 결과는 반대로 좋지 않는 경우가 대다수다. 우선 모기지 페이먼트가 예상보다 높아지게 되고 나중에 집을 팔 때도 불이익이 발생한다.

자신이 지불할 수 있는 가격대를 산정할 때 몇 가지 주의할 점이 있다. 대부분의 바이어들은 주택구입 전 은행 측의 ‘융자 사전승인’ 절차를 통해 대략적인 융자금액을 파악하게 된다. 전문가들은 이때 은행 측이 제시하는 융자금액과 월 모기지 페이먼트 예상금액에 의존하지 말라고 충고한다.

은행 측의 예상보다 본인이 직접 파악한 재정상황에 근거한 지불가능 금액대가 보다 정확하다는 충고다. 은행 측이 제시하는 예상 융자금액은 최대금액인 경우가 많고 융자 승인과정에서 변동상황이 언제든지 발생할 수 있다.

■수리비용을 감안한다.
완벽한 조건을 갖춘 매물은 없다. 전문가들은 새로 지은 집도 홈 인스펙션을 거쳐 모든 시설이 적절히 작동하는 지 점검하라고 충고한다. 따라서 주택거래를 완료했다고 해서 비용 지출이 끝나는 것이 아니다. 필요할 때 수리에 나서야 하고 마음에 들게끔 고쳐야 할 부분도 생긴다. 바이어 나름대로 수리 및 리모델링 비용을 감안하고 있어야 오퍼경쟁 때 무리한 가격에 오퍼를 제출하는 행위를 자제하게 된다. 주택구입에 보유하고 있는 자금을 다 쏟아 붓게 되면 반드시 필요한 수리나 리모델링에 어려움을 겪을 수밖에 없다.

■최선을 오퍼를 제출한다.
오퍼경쟁은 일종의 ‘심리전’이다. 집을 사려는 사람이 많을 때 셀러 측이 이같은 상황을 이용해 바이어들 간 심리전을 유발시키는 것이다. 집을 사고 싶어 하는 바이어들은 셀러가 수락할 것으로 예상하는 가격대를 가늠하는 한편 경쟁 바이어들의 오퍼조건을 파악하는 데도 심혈을 쏟는다. 그러나 현실을 무시한 채 상대방 전력만 파악해야 하는 ‘심리전’은 결국 셀러 측만이 승리자가 되는 결과를 낳는다.

만약 이미 여러 명의 바이어들이 오퍼를 제출한 상황이라면 바이어 재정상황에 근거한 가장 좋은 조건의 오퍼를 제출하고 반응을 기다리는 것이 현명한 자세다. 셀러 측에서 카운터 오퍼를 통해 가격을 조금씩 올리며 오퍼경쟁을 부추길 수도 있다. 그러나 바이어가 제출 가능한 최선의 오퍼를 제출했다면 셀러 측의 반응에 끌려가기보다는 한발 물러서서 상황을 지켜보는 자세가 필요하다. 경쟁 바이어들이 셀러 측의 가격 인상 요구를 받아들일지 알 수 없기 때문에 자신이 제출한 오퍼가 선택될 수도 있다.

■감정가를 고려한다
최근 주택거래가 감정가에 의해 틀어지는 사례가 빈번하다. 오퍼경쟁을 통해 높은 금액을 써서 제출했다고 해도 감정가가 거래가보다 낮게 나오면 주택 대출을 받을 수 없게 된다. 이때 발생할 수 있는 상황은 두 가지. 감정가를 근거로 셀러와 가격 재협상에 나설 수 있다. 만약 셀러가 반드시 집을 팔아야 하는 상황이라면 가격을 감정가대로 낮춰서 거래를 지속할 수 있다. 이때 인하된 금액을 셀러, 바이어 또는 양측이 나눠서 부담하기도 한다.

다른 한 경우는 결국 주택거래가 취소되는 것이다. 이 경우 바이어는 다시 한 차례 오퍼경쟁을 각오해야 하고 셀러 역시 다른 바이어를 찾아야 하는 수고를 시작해야 한다. 따라서 오퍼경쟁에서 무조건 이겨보겠다는 심리로 높은 가격을 써 내기보다는 적절한 시세와 자신의 재정상황에 근거한 최선 오퍼제출이 불필요한 수고들을 없애는데 도움이 된다.

<준 최 객원기자>