‘플립핑’주택 잘 알고 사면 좋은 투자

최근 10여년 사이에 특히 각광 받기 시작한 부동산 투자 방법이 ‘플립핑’(flipping)이다. 낡은 집을 구입해 단기간에 수리한 후에 더 높은 가격으로 되파는 것이다. 주택을 구입하기 전에 매매 기록을 살펴보면 플립핑인지 아닌지 바로 알 수 있고 일부 바이어들은 플립핑 주택을 사는 것은‘남 좋은 일’이라는 생각이 들어 구입을 꺼리기도 한다. 집을 단시간 내에 제대로 고쳤을까 의구심을 갖게 되고 투자 이득을 내기 위해 저렴한 자재를 쓰지 않았을까 걱정이 되는 것은 어쩔 수 없다. 대부분의 플립핑 투자자들은 현금으로 주택을 구입하기 때문에 일반 바이어들에게는‘기분 나쁜’ 경쟁 상대가 될 수도 있다. 하지만 플립핑 투자자들의 전략을 배워두면 일반 바이어도 장래성이 있는 좋은 매물을 구입하는데 이용할 수 있다. 플립핑 투자자와 같은 전략으로 주택을 구입을 하는 것이다. 플립핑 투자자들이 전수하는 주택 구입 및 투자 방법을 정리했다.

인근 3개 블락 매물·시세 철저 분석
자신의 예산·취향 등 기준 확실해야
뭔가 찜찜할 땐 과감한 포기가 현명

■주택 구입 전에 숙제를 해라
주택을 구입하거나 투자해서 손해를 보지 않으려면 우선 주택이 위치한 동네를 철저하게 분석해야 한다. 마음에 드는 매물이 눈에 띄면 매물을 중심을 주변의 3개 블락을 점검해 본다. 점검 할 부분은 ▲주변에 매물로 나와 있는 주택이 몇 채이며 마켓에 나온지 얼마나 됐는가? ▲주변 매물의 상태는 어떠한가? ▲주변에 에스크로가 진행되고 있는 주택이 있는가? ▲90일 이내에 매매된 주택이 있는가? 등이다. 플립핑 투자자들은 일반적으로 투자 주택 1채를 구입하기 위해 100채의 매물을 보거나 검토한다. 그만큼 섣부른 투자는 하지 않는다.

■주택 구입은 데이트 상대를 찾는 것처럼
주택을 구입하기 위해 집을 볼 때는 일단 예산에 맞춰 시장에 어떤 매물이 나와 있는지 둘러봐야 한다. 그 후에 자신이 원하는 조건을 정하고 그 조건을 충족하는 매물 중에 나의 취향과 가장 잘 맞는 집을 사겠다는 접근법이 좋다. 데이트 상대를 정할 때와 비슷하다.

또 원하는 지역의 주택을 신속하게 구입하기 위해서는 모기지 융자를 사전 승인 받은 상태에서 셀러에게 제시할 수 있는 가격을 본인이 미리 정해놓고 있어야 한다.

최근 매물이 줄어든 지역이 많기 때문에 주택 하나를 두고 다수의 바이어들이 경쟁할 수 있다. 현찰이 없거나 다른 바이어보다 높은 가격을 제시할 수 없다고 해도 크고 작은 수리를 요구하지 않는다거나 클로징을 빠르게 진행하겠다는 조건을 제시해 셀러를 번거롭지 않게 하면 의외로 최종 바이어가 될 수도 있다. 좋은 성격을 내세워 데이트 경쟁 상대를 물리치는 것과 비슷한 이치다.

■좋은 에이전트를 고용하라
플립을 거친 주택만 전문으로 취급하는 부동산 에이전트들이 있다. 이들은 플립 주택의 특성을 이용해 합리적인 매매를 성공시키고 셀러와 바이어에게 모두 만족할 만한 이득을 남겨주는 전문성을 갖추고 있다. 일반 주택매매에서도 이런 전문성을 갖춘 에이전트가 필요하다.

에이전트가 능력과 소통 기술이 좋으면 셀러와 바이어가 모두 만족할 수 있는 적절한 계약조건을 제시할 수 있다. 누구에게 소개를 받았다거나 친분이 있다는 이유로 에이전트로 고용하기보다는 지역에 대해 잘 알고 있고 경험이 풍부한 풀타임 부동산 에이전트를 고용하는 것이 현명하다.

■마음에 걸리는 투자는 무조건 피해라
무언가 마음에 걸리는데도 데이트를 계속할 이유가 없듯이 주택 구입도 마찬가지다. 매물을 를 보고 어딘가 마음에 들지 않는 부분이 있다면 과감히 포기하는 결단력도 필요하다. 주택 플립핑 투자자들이 주로 피하는 매물은 ▲내부설계가 지나치게 특이하거나 이상한 경우, ▲교통량이 많은 대형 도로주변의 주택, ▲기본 구조문제나 안전을 보장할 수 없는 주택 등이다.

플립핑 투자 전문가들은 집에 안전문제가 있다면 투자나 구입을 보류해야 한다고 강조한다. 안전에 문제가 있는 주택은 점검(inspection) 과정에서 대부분 문제가 생기게 마련이고 결국에는 매매도 어렵기 때문이다.

■인스펙션 점검(inspection)은 확실하게
주택 구입 클로징 전에 가장 중요한 과정은 점검이다. 집을 구입하는데만 집착하다 보면 점검에서 발견될 수 있는 부분을 간과하기 쉽다. 주택을 점검할 때는 곰팡이와 누수문제, 전선, 굴뚝 이상, 해충, 난방시설, 하수구의 문제점을 정확히 확인해야 한다.

점검에서 드러난 문제점이 마음에 걸린다면 에이전트가 별 문제가 아니라고 하더라도 반드시 해결책을 찾거나 심하면 주택구입 자체를 다시 생각해야 한다.

주택점검에서 문제점이 드러나면 인스펙터나 제 3자에게 해결방법을 문의하는 것이 현명하다. 또 주택 점검에서는 바이어가 인스펙터와 동행하는 것이 가장 좋고 미래에 고쳐야 부분을 문의하면 큰 도움이 된다.

 

출처 한국일보