7/1 ARM변동 모기지의 행운

필자가 7년 전에 융자를 해드린 고객 이야기를 나누고 싶다. 7년전 서브프라임 모기지 사태가 일어나기 전 한인이 주로 융자한 프로그램은 소득증빙이 필요없는 스테이티드인컴(Stated Income)융자였다.

당시 10%정도만 다운을 하고 크레딧 점수가 700점 이상이 되면 소득증빙 없이 2년 정도 다니는 직장만 있을 경우 누구나 쉽게 융자 승인이 되어서 직장을 갖고 있는 고객중 크레딧만 좋으면 주택을 장만할 수가 있었다.

필자의 고객도 당시 30% 정도를 다운하고 소득 증빙없이 융자를 했는데 융자 프로그램을 30년 고정으로 하지 않고 7/1 ARM(Adjustable Rate Mortgage)로 융자를 얻었다.

당시 고객은 구입한 주택에서 그리 오래 살 것 같지 않아서 당시 30년 고정 모기지 보다 이자가 약간더 낮은 7/1 ARM프로그램을 선택했다. 

그때 얻은 이자는 6.5% 였고 시간이 흘러 서브프라임 사태가 나고 스테이티드인컴 융자는 자취를 감추었다.

또한 주택 가격이 많이 떨어져 정부에서 깡통주택에 해당하는 오너들에게 HARP(Home Affordable Refinance Program)제공하여 주택가격이 내려간 주택에 대해서는 수입 증빙없이도 재융자가 가능하도록 해서 이자를 낮춰 주었다.

그런데 공교롭게도 필자의 고객은 남은 융자금액이 감정가 보다는 훨씬 적었으나 보고한 수입이 많지 않아 HARP프로그램의 사각지대에 융자가 놓이게 되었다. HARP 프로그램의 혜택이 어려워 모두가 3%후반이나 4%초반대로 모기지를 갈아탔는데도 고객은 6.5%의 이자를 내고 있었다. 

고객은 월페이먼트가 버거워 주택을 팔아야 할지 고민 중에 반가운 소식이 날아 왔다. 고객이 얻은 융자 프로그램이 6.5%로 7년 고정기간이 끝나 이제부터 매년 마다 1년씩 변동이 시작되는 기간인데 모기지 월페이먼트가 600달러나 줄어 들었다.

당시 고객의 변동 이자의 기준은 LIBOR(London Interbank Offered Rate) 인덱스에 은행 마진 2%였다. 현재 1년 LIBOR 인덱스 이자가 0.555%이니 고객은 지금부터 일년 동안은 이자가 6.5%에서 2.55%로 무려 4%포인트가 내린 셈이 된다.

이처럼 고객들과 상담을 하다보면 본인이 갖고 있는 모기지 융자 프로그램이 어떤것인지 모르고 무조건 재융자를 해야 된다고 서류를 들고 오는데 그중에는 상기 언급한 고객들처럼 처음에 변동 모기지를 얻어 그 변동기간이 곧 지나 재융자 하는 이자보다 훨씬 낮은 이자로 변동이 되는데도 변동 모기지의 정확한 이해가 없어 재융자를 고려하는 고객들이 있다. 좀더 자세히 7/1 ARM에 대해서 알아 보자. 

#1. 7/1 ARM 

일반적으로 초기엔 이자가 고정과 다음엔 변동이 되는 혼성모기지를 ‘변동 모기지(Adjustable Rate Mortgage)’라고 말한다.

이 변동 모기지는 여러가지가 있지만 대표적인 7/1 ARM에 대해서 알아보면 우선 빌린 원금의 상환 기간은 30년으로 진행이 되고 7/1 ARM의 앞자리 숫자 ‘7’은 초기 이자가 고정되는 년 수를 말한다. 처음 융자를 얻을 당시 3%로 진행 했다면 클로징뒤 처음 7년 동안은 이자가 3%로 고정이 된다는 뜻이다.

다음 숫자 ‘1’은 7년이 지난뒤 이자가 매 1년 마다 변동이 된다는 것을 의미한다. 변동의 기준 인덱스는 몇개가 있지만 대부분 LIBOR 인덱스를 사용하고 여기에 은행 마진 2.25% 정도가 추가 된다.

현재 30년 고정 모기지 이자가 약 4.375% 인데 반하여 7/1 ARM은 3%정도에 얻을 수 있으니 30만 달러 정도 융자를 하게 되면 한달에 230달러 정도 절약할 수 있다. 

#2. CAP 5/2/5 

변동 모기지를 얻는 고객들의 가장 우려가 7년 고정 뒤에 이자가 많이 올라가면 어찌하느냐는 걱정이다. 우선 이자가 변동이 되더라도 이자가 10% 위로 올라가지는 않는다.

변동을 이해하기 위해 캡(CAP)이라는 것을 알아야 한다. 변동 모기지는 캡이 항상 존재를 하는데 일반적으로 변동 캡은 5/2/5가 적용이 된다. 5/2/5에서 첫 숫자 ‘5’는 고정되는 상환 기간이 끝난 뒤 변동이 되는 첫해에는 변동이 초기 고정 이자에서 5% 이상 추가 될 수가 없다는 뜻이다.

즉 7/1 ARM을 처렁 3%로 얻었는데 7년뒤 변동이 되는 8년째 이자가 아무리 올라갔다고 하더라도 3%에 5%를 더한 8%는 넘지 못한다는 것이다. 그리고 두번째 숫자 ‘2’는 변동되는 둘째 해부터 마지막 해까지 해마다 변동되는 폭은 2%를 넘지 못한다는 것이다.

예를 들어 7년이 지나고 8년째 변동이 되어 일년 동안 이자 4%로 고정 되었다고 하면 9년째 변동은 8년째 4%에 최고 2%를 더한 6%까지만 올라 갈수 있다는 것이다.

마지막 숫자 ‘5’는 고객의 변동 모기지가 융자가 끝날 때까지 아무리 변동이 되어 올라 가더라도 처음 얻은 이자에서 최고 5%만 더해진다는 것이다. 즉 처음에 3%로 얻었다면 라이프타임 이자가 8%는 넘지 않는다는 것을 말한다. 이런식으로 변동이 되더라도 최소한의 안전장치는 마련돼 있다.

#3. 7/1 ARM의 DTI 

7/1 ARM의 또 하나의 장점은 DTI 계산에 있다. 올해 1월부터 융자 승인 DTI가 43%로 낮아져 좀더 까다로워 졌다고 보고 했다. 30년 고정으로 4.375%로 계산되는 월페이먼트 보다 7/1 ARM의 3%가 월페이먼트가 낮으니 DTI계상시 훨씬 유리하다.

이론적으로 7/1 ARM보다 5/1 ARM이나 3/1 ARM모기지 이자가 더 낮아서 DTI가 더 유리할 것 같으니 5/1 ARM이나 3/1 ARM은 DTI를 계산할 시 그 고정 기간이 짧으므로 최기 고정되는 이자에 2~3% 정도 추가해서 지출을 계산해 오히려 30년 고정보다 DTI에 있어서 불리하고 7년 이상 고정되는 7/1 ARM이나 10/1 ARM의 경우는 초기 고정 이자의 월페이먼트 지출로 DTI가 계산이 되어 유리하다.

10/1 ARM은 30년 고정이자보다 약간 더 낮으니 DTI면에서는 7/1 ARM이 가장 적격이다. 

마지막으로 최근 43% DTI우려와는 달리 다운페이먼트가 안전한 융자에 있어서는 DTI가 거의 50%에 육박하는 데도 페니매 프레디맥의 융자 시스템으로 승인을 받는 사례가 발생하고 있다.

그러니 내집 마련을 희망한다면 수입을 너무 걱정하지 말고 은행의 문을 두드려보면 좋은 좋은 결과를 얻을 수도 있다.