집 구매 적정성(Affodability)은 하락할 것

한해가 바뀌니 또 다시 주택시장에 대한 전망에 궁금증이 제기된다. 지난 한해 부동산 시장은 훌륭한 성적을 거뒀다고 자타가 공인하고 있지만 한해가 바뀌는 매듭을 짓고 나면 또 다시 바뀌는 계절속에 어떤 모습을 보일 지 알고 싶어지는 것이다.

　전문가들은 올해 주택시장을 볼 때 모두 5가지의 측면을 눈여겨 보라고 조언한다.
　주택시장에 내재된 측면을 포함, 주변의 상황에서 주택시장에 영향을 줄, 지난번 언급과는 또 다른 측면을 전문가들은 지적하는 것이다.
　
　1. 집구입 적정성 감소
　집을 구입하는 적정성(Affordability)이란 개인이 집을 사려할 때 가격이나 규모 등을 고려해 볼 때 사기에 적당한가 여부를 말한다.
　규모가 크고 오래되지 않았지만 이전보다 집값이 싸면 그만큼 적정성은 높은 것이라는 말이다.

　2007년 이래 집값은 거의 40% 이상까지 하락한 상황에서 집을 사려는 이들로서는 그만큼 이전보다 부담을 덜 가지면서 구입할 수 있어 그만큼 적정성은 높았었다.

　그러나 지난해처럼 꾸준히 집값이 오르면서 이제는 바닥을 친 뒤이기 때문에 앞으로는 그만큼 적정성은 낮아질 수 밖에 없다는 전망이 자연스레 나온다.

　아울러 최근들어 렌트 가격이 높아져오면서 렌트와 집구입 양쪽에서 어느 쪽이 더 적정성이 높은가라고 질문한다면 당연히 아직까지는 구입하는 쪽이라고 답한다.

　주택전문 분석 웹사이트인 트류일라는 렌트 대 구입쪽에서 아직은 집을 사는 것이 훨씬 적정성이 높다고 분석했다.

　그러나 이는 2012년 가격이 바닥을 치고 오르면서 조만간 점차 렌트에 대비한 구입의 매력은 낮아질 것이라고 전망됐다.

　지난해 11월의 경우 1년전에 비해 집값은 평균 3.8% 오른 셈이며 렌드 가격의 상승세에 비해 이제는 점차 빨라져 사는 것의 매력이 줄어드는 모습이라고 분석됐다.
　
　2. 집값 상승보다 일자리 생성
　지난해가 집값을 주택시장의 절대적인 기준으로 들여다 본 해였다고 한다면, 올해에는 다른 요인 가운데에서 특히 직장의 상황을 더 눈여겨 봐야 할 것이라고 지적된다.
　집값이 오른다고 해서 반드시 다른 산업 전반이 다 호전된다고 할 수 없었던 것이 지난해였다.

　경제상황은 유럽의 부채지불 불능 위기가 이어지고, 재정절벽의 위기까지 계속 위협됐음에도 주택시장은 상승 분위기를 잃지 않았었다.

　그러나 올해에는 경제 전반의 건전성을 잘 드러내는 일자리 창출 부문을 잘 관찰해야 한다.

　지난해에도 집값이 올랐으니 앞으로 일자리가 더 생겨나 근로자들이 활발하게 움직일 경우 집값의 움직임은 더 영향을 받을 수 있기 때문이다.
　그 반대로 라스베이거스를 비롯해 마이애미, 피닉스 등 도시에서는 집값이 크게 올랐지만 일자리 생성이 늦어 언제까지 오름세가 유지될 지도 관건인 경우도 있다.
　
　3. 모기지 연체 상황 둔화
　지금까지 계속해서 모기지 상환에서 연체되는 경우가 줄어들어왔다. 모기지 상환금의 연체여부와 그 상황은 바로 압류로 연결되는 건전성을 알려주는 지표이다.
　모기지 연체상황이 최고조에 달했던 시기는 2009년 10월부터 12월까지 기간으로 무려 6.89%에 달했었다.

　2006년 당시 1.49%에서 무려 12분기를 연속해서 올랐던 결과였다.
　바로 지난해말 4분기의 연체율은 5.41%로 나타났다. 이는 계속 줄어드는 모습을 이어간다는 예상이다.

　당연히 올해에도 이 비율은 줄어갈 것으로 전망됐다. 올해내에 거의 2%선까지 줄어들 것이라는 분석 전망이다.
　
　4. 계속될 낮은 수준 유지될 모기지 이자율
　렌더들의 모기지 이자율은 올해에도 낮은 수준이 계속될 것으로 보는 것이 우세하다.
　낮은 이자율은 지난해 집값 상승에 공을 세웠었다. 올해의 한해 동안 모기지 이자율은 평균 3.68% 선을 형성할 것으로 보인다. 이는 2011년의 4.45% 대, 2010년의 4.69% 대 보다도 훨씬 낮은 수준이다.

　물론 이자율은 영원히 이렇게 낮은 수준에서 멈춰 있을 수 없다.그렇기 때문에 이자율이 반등을 시작할 경우 다시 높은 이전의 수준으로 오를 것이라고 우려하는 이들도 있다.

　연방준비제도이사회가 다시 기준금리를 높일 가능성은 조만간에 없어 보이며 2014년 중반까지 이 체제를 유지할 것이라고 했고, 연준으로서도 실업률이 6.5% 선까지 내려오기 전에는 절대 이를 올리지 않을 것이다.

　이렇게 보면 이자율은 한동안 2015년까지도 비슷한 선을 완만하게 나마 유지할 것으로 보인다.
　
　5. 첫 주택구입자 동향
　올해 계속해서 집값이 오를 것이라는 전망이지만, 그렇다고 모든 지역, 구석구석이 다 함께 오를 것이라고는 보이지 않는다.
　아직 직장을 잡지 못한 수많은 실업 인구들이 일자리를 잡지 못할 경우 집사는 대열에는 끼지 못할 것이다.

　이들 가운데에는 처음 집을 사야하는 이들도 많다. 주로 25세에서 34세의 연령층에서 대부분인 이 첫 주택구매 대상자들은 최근 어려운 직업시장에서 난항을 겪고 있다.
　앞서 직업시장이 주택시장의 좌우요소 가운데 하나라고 했듯, 이 요소는 첫주택구입자 동향과 맞물린다.

　1년전의 경우 이 연령대 층에서는 실업률이 9.2%까지 갔었으며 같은 시기 35세 이상층의 실업률은 8.7%로 이 보다는 낮았었다.

　지난 11월 이 연령대 실업률은 7.9%로 낮아졌으며, 그 이상 연령층에서는 7..7%를 보여 격차가 줄어들었다.

　이말은 점차 첫 주택구입자들이 집사는 대열에 등장하고 있다는 것으로 해석된다.

출처 중앙일보