새로운 모기지융자규정 확정
소비자금융보호국(Consumer Financial Protection Bureau)이 마련한 새로운 주택모기지규정이 확정되었다. 해당 모기지규정은 융자은행들이 상환능력을 기준으로 대출을 취급하도록 법적으로 강제한 2010년 금융개혁법(Dodd-Frank financial-regulation)에 따라 마련된 것이다.
소비자금융보호국의 규정은 상환능력에 따른 융자의 법적 책임을 강제한다는 측면에서 모기지융자에 있어 융자은행들의 법적 부담은 더욱 커질 수 밖에 없다. 만일 상환능력을 무시하고 융자를 취급하였을 경우 이후 소비자들의 소송제기 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.
해당 규정은 다운페이를 어느정도 하여야 한다는 것을 특별하게 제한하지는 않고 있다. 대신 은행들로 하여금 모기지상환여력의 여부를 증빙토록 요구하고 있으며 원금이 늘어나는 대출은 적격(Qualified) 모기지에서 법적으로 제외되어 있다. 또한 변동이자모기지의 경우 상환여력을 평가하는데 있어 초기의 일정기간동안 임의적으로 제공되는 이자율이 아닌 모기지융자시 처음 5년동안의 기간중 가장 높게 적용되는 이자율을 기준으로 상환여력을 평가하여 융자승인을 하도록 되어 있다. 융자취급시 수수료는 융자금액의 3%이내로 제한되어 있으나 융자금액이 10만달러이하인 경우 수수료 적용에 대한 제한은 완화된다.
새로운 규정을 충족시키고자 할 경우 융자은행들은 대출취급시 총소득(세전)대비 총부채상환금액의 비율이 43%를 초과하지 않도록 하거나 아니면 페니매나 플레디맥등이 제공하는 자동심사시스템을 통하여 승인통보를 받아야 한다.
소비자금융보호국에 따르면 2011년중 취급된 모기지들중 3/4정도가 43%의 부채상환비율요건을 충족시키고 있다고 한다. 43% 부채상환비율을 초과하는 모기지대출중 페니매/플레디맥의 자동승인절차를 통과할 수 있는 것으로 알려지고 있다.
다만 페니매/플레디맥의 자동승인절차는 향후 7년이 경과되거나 아니면 이들 국책모기지기관에 대한 연방정부의 관리가 종료되는 싯점까지만 잠정적으로 제공되어진다. 또한 해당 절차는 점보모기지의 경우에는 적용되지 않는다.
상환여력관련 규정과 더불어 소비자금융보호국은 융자은행들이 모기지취급시 어느정도만큼 보호를 받을 수 있는지를 결정토록 되어 있는데 소비자금융보호국은 융자은행들이 제공하는 모기지의 이자율은 우량금리이거나 전국평균의 1.5%이내에서 유지되어질 경우 가장 높은 수준의 법적보호를 제공할 것이라고 한다.
상환여력의 검증요건에 방점을 둔 상기의 규정에 따라 이에 따른 법적책임을 모면키 위하여 융자은행들은 더욱 융자요건을 강화시킬 가능성이 높다. 특히 점보모기지에 대한 융자요건은 더욱 까다로워질 것으로 보이며 모기지상품의 경우에도 고정이자모기지로 집중되어질 것으로 판단된다.
출처 파인릿지 리포트
