모기지 융자 조건 완화되나…주택 담보가치 호전되면서 가이드라인 느슨 해질 것 기대

모기지 업계서는 올 상반기부터 중간가격 상승 등 주택시장호조로 인해 융자조건이 다소 완화될것으로 보고 있다.

조금씩 가격이 오르는 주택시장. 높아지는 크레딧 점수. 다운페이도 20% 이상.

이런 상황이면 까다로운 융자 조건이 완화되지 않을까?

　부동산 및 융자업계는 2007년이후 5년째 이어지는 빡빡한 모기지 가이드 라인이 느슨해지는 것에 대한 기대감을 높이고 있다.

▶실태

　모기지 렌더들은 융자규정을 서브 프라임 사태이후 까다롭게 적용해 왔다.

　다운페이먼트는 20%가 넘어야했고 크레딧 점수도 700점 중반은 되어야 융자를 신청할 수 있다. 또한 세금보고서 제출을 요구하면서 바이어의 정확한 소득을 확인해 왔다.

　바이어의 크레딧 히스토리에 작은 금액이라도 연체 기록이 있었다면 융자 승인을 거부했다. 감정도 까다롭게 체크하고 있으며 처리기간도 과거 한달에서 45일~60일정도 걸리는 사례가 많다.

　그 결과 융자 신청인의 조건은 많이 높아졌다.

　모기지 데이터 업체인 엘리 매는 지난 6월에 종결한 에스크로중에서 바이어들의 평균 신용점수는 763점이었고 다운페이먼트는 21%를 기록했다고 밝혔다.

　▶기대감

　올들어 주택거래량이 증가하고 가격도 소폭상승하면서 모기지 융자에 대한 조건이 느슨해질것이라는 이야기가 부동산 업계서 나오고 있다.

　은행들이 담보로 잡고있는 주택가격이 오른다면 굳이 지금처럼 까다롭게 심사할 필요가 있겠느냐는 의견들이다.

　게다가 현재 주택가격이 최고가 대비 평균적으로 30%정도가 하락한 것을 감안하면 더 이상의 추가하락을 생각하는 사람은 별로 없다.

　은행도 융자실적을 올려야 수입이 발생하는 만큼 지금까지 죄어온 고삐를 풀때가 됐다는 생각이 많다.　▶패니매 생각은

　모기지 2차 시장의 최대 투자기관중 하나인 프레디맥의 프랭크 노태프트 수석 경제학자는 “주택가격이 호전되면서 담보가치하락을 우려했던 은행들이 융자승인에 대한 두려움을 벗어날 수 있게 됐다”고 말했다.

또 다른 투자기관인 패니매는 올 10월부터 융자시스템을 바꿀 계획인것으로 알려졌다.

융자 신청자의 기본정보를 입력하면 지금보다 빠른 시간내에 결과를 알려줄 수 있도록 했다.

패니매의 한 관계자는 융자 신청인의 신용 위험도에 대한 평가기준은 이전보다 크게 달라질것이 없다고 말했다. 하지만 신청인의 조건에 따라 승인률은 더 높아질것으로 보인다고 덧붙였다.

타운의 융자 전문가인 줄리 정씨는 “패니매의 시스템 변경이 당장 융자조건을 완화시켜주는 것은 아니지만 바이어의 신용점수와 여러가지 기준에 따라 되는 사람은 쉽게 승인을 해줄 수 있다는 것으로 해석할 수 있다”고 설명했다.

▶부정적 요소도

　모기지 렌더들은 주택가격이 정점에 달하던 시절인 2005년부터 2007년까지 경쟁적으로 조건을 완화해줬다.

　바이어 소득을 확인하기위한 최소한 서류만으로 심사를 했고 심지어 노다운으로 집을 살 수 있도록 했다.

　이러한 마구잡이식 융자심사로 인해 주택경기가 거품을 물고왔으며 그 피해를 은행들이 떠맡게 됐다.

　따라서 모기지 렌더들이 최근의 주택경기 호전을 이유로 쉽게 융자조건을 완하하기는 쉽지 않을것이라는 의견도 있다.

전국의 주요 모기지 렌더중에서 약 10%는 최근 수개월새 융자기준을 보다 쉽게 했다고 대답한 반면 전체의 3분의2는 아직도 기존의 가이드 라인을 그대로 유지하고 있다고 말했다.

출처 중앙일보