융자 쇼핑의 원칙

재 융자는 이자율 차이가 1.5~2%포인트 이상일 때 효과적이다.

전문가들은 재융자를 할 계획이라면 기존의 모기지 이자율과 적어도 1.5~2%포인트 차이가 나고 융자 비용이 적게 드는 프로그램을 이용할 수 있을때 바람직하다고 말한다. 융자 비용은 세금 공제 혜택을 완전하게 받을 수 없기 때문에 이자율의 차이가 크지 않을 경우에는 융자 비용을 고려 한다면 재융자의 효과를 크게 볼 수 없기 때문이다. 원래 모기지를 얻을 때 낸 포인트는 이자로 세금 공제 대상이 되지만 재융자를 할때 내는 포인트는 공제를 받지 못하는 것이다. 이로 인해 재융자를 할 때는 융자 비용이 매우 적게 들거나 면제 해주는 프로그램이 있는지 잘 알아보고 최소한의 비용으로 Closing 할수 있도록 노력해야 한다.

APR을 비교한다.

일반 은행 및 모기지 회사의 프로그램을 2개 이상 비교해 보는 것이 바람직하다. 이때 반드시 APR(Annual Percentage Rate)을 확인해야 한다. APR은 모기지 이자율과는 별도로 포인트 등 융자 비용을 융자 금액에 포함, 융자 기간 동안의 이자율을 산출해 낸 것으로 APR을 통해 융자 비용을 비교할 수 있다. 즉 모기지 이자율이 낮다고 하더라도 APR이 높으면 융자 비용은 많이 필요한 것이므로 무조건 낮은 이자율보다는 이자율도 어느 정도 낮고 APR도 낮은 프로그램이 바람직 하다. 항상 이자율과 APR을 함께 비교해야한다. 또한 20% 미만 다운페이먼트로 융자를 받을 경우에는 모기지 보험(PMI)을 반드시 고려해야 한다. 모기지 보험은 세금 공제 해택이 없다. 가장 좋은 조건의 모기지를 얻기 위해서는 Agent의 능력도 중요하지만 얼마나 준비된 Buyer인가가 더 중요한 요인이 된다.

주택을 구입할 계획이라면 융자 쇼핑을 통해 융자전 승인(Pre-approved)을 미리 받아 놓는다.

융자전 승인은 크레딧 및 개인 재정상태 등의 조회를 통해 렌더로부터 융자에 대한 최종 승인을 미리 받아 놓는 것으로 융자전  심사(Pre-qualified)와는 다르다 융자전 심사는 융자 신청을 할수 있는 자격이 된다는 것으로 실질적으로 융자에 대한 구체적인 확인은 아니다. 융자전 승인은 은행이나 모기지 뱅커 등 직접 렌더만이 발행할 수 있으며 모기지 브로커는 발행할 수 없다.

세금 공제 혜택을 고려한다면 실제 이자율은 더 낮아진다.

예를 들어 모기지 금리가 7%이고 자신의 수입에 대한 세율(Tax Bracket)이 28%라면 소득세에서 모기지 이자분에 대한 세금 공제혜택 비율은 0.007(7%) * 0.28(28%)로 0.0196(1.96%)이다. 물론 이는 기초 공제와 항목별 공제의 차이가 얼마나 되는지에 따라 의미가 달라지기는 한다.

모기지 렌더로부터 모든 확인 사항을 서면으로 받아 놓는다.

융자전 승인을 받아 놓았다 하더라도 융자 조건 및 이자율에 대한 사항은 모두 서면으로 받아놓는 것이 바람직하다. 또한 융자를 받지 못했을 경우 융자 신청 비용의 환불이 가능하다는 확인을 받아 놓아야 한다. 모든 렌더들은 융자신청자가 융자 신청서류를 서면으로 접수한 후 3일 이내에 융자 비용 명세서(Good faith estimate)를 융자 신청자에게 보내주도록 되어 있다. 이 명세서에는 일반적으로 융자서류비(Documentation fee),융자 심사비(Administration fee),융자 진행비(Processing fee), 융자 서류 작성비(Underwriting fee)등에 대해 명시해 놓았다. 그러므로 클로징 때는 렌더로부터 받은 융자비용 명세서와 다른 점이 있는지 확인하는 것이 중요하다.