융자조건 까다롭다는 요즘…모기지 승인 90% 이상 받으려면

융자를 잘 받기위한 조건이다.
크레딧 점수(Fico Score)가 최소 720점에 다운페이먼트도 최소 20%이상이다.이 정도면 아무리 융자조건이 까다롭다고 해도 승인받을 확률은 90%가 넘는다.
연방준비제도이사회(FRB)는 최근 주요 모기지 렌더들의 시니어 론 오피서들을 대상으로 설문조사를 실시했다.
현재의 빡빡한 융자조건하에서 모기지 론의 성공여부를 주택융자가 쉽게 나왔던 2006년시절과 비교하는 것이다.
조건은 정부의 보증을 받는 패니매와 프레디맥 융자로 30년고정에 바이어의 신용점수와 다운페이먼트 비율을 고려했다.
설문조사에 참가한 사람들은 국내 은행 58곳과 외국계 은행의 미국 지점 23곳의 론 오피서들이다.
그 결과 크레딧 점수 720점에 다운페이먼트 20%를 하게되면 설문에 참가한 융자 담당자의 78.8%가 “2006년 수준과 비슷하다”고 응답했다. “1.9%는 더 나을 것”이라고 말했으며 “9.6%는 아주 좋다”고 대답했다. 즉 전체 응답자의 90.3%는 720점에 20%다운페이먼트는 2006년 시절의 융자승인조건과 비슷하거나 그 이상이라는 답변을 내놓았다.
그럼 모기지 렌더들은 왜 크레딧 점수 720과 다운페이먼트 20%를 중요시하는 걸까.
첫째. 크레딧 점수는 은행들이 바이어의 신용을 가장 신뢰하는 기준이 된다.
모기지 렌더들은 바이어의 크레딧 점수가 높을 수록 융자서류에 필요한 내용을 성실히 기재한다고 생각한다. 또한 융자를 신청했다가 나중에 취소하는 비율도 낮다고 보고 있다.
이러한 이유로 렌더들은 신용점수를 모기지 상환금을 잘 갚는지의 기준으로 삼고 있다.
둘째. 다운페이먼트를 20%이상해야 모기지 보험을 들지 않아도 되기 때문이다.
모기지 융자는 20%미만을 다운페이먼트할 경우 그 융자금에 대해 모기지 보험에 가입해야 된다.
문제는 모기지 보험이 예전처럼 보상규모가 크지 않다는데 있다. 예를들어 홈오너가 페이먼트를 연체해서 은행이 차압을 집행하면 은행손실분의 전액을 보상해주지 않는다. 대략 손실액의 20%~50%만 커버를 해준다.
경기가 좋을때는 차압비율이 낮아 이러한 것이 큰 이슈가 되지 않았지만 지난 수년간 차압률이 증가하면서 모기지 보험의 실효성이 떨어지고 있기 때문이다. 여기에다 모기지 보험을 취급하는 업체들도 그 수가 크게줄어든것도 다운페이먼트 20%이상을 요구하는 요인이 되고 있다.
은행들이 20%를 선호하는 또 다른 이유로는 다운을 많이 할 수록 홈오너가 집을 버리는 확률이 적다고 보기 때문이다.
집값이 비쌌을때 구입한 홈오너들중 다운페이먼트를 하나도 하지 않았거나 5% 10%를 한 사람들은 거의 집을 포기했다. 반면 20%이상한 홈오너들의 차압비율은 상대적으로 낮았다.
따라서 은행들은 크레딧 점수가 높고 다운페이먼트를 많이하는 바이어를 선호하고 있다.
이외에도 모기지 연체 주택에 대한 차압절차비용이 크게 상승하고 정부가 요청하는 가이드라인이 점점 까다로워지고 있으며 경기가 아직 풀리지 않았다는 이유 등으로 은행들은 신용이 낮은 바이어를 외면하고 있다.
박원득 기자

출처 한국일보