“허위사실 꼼짝마” 융자은행 W-2폼도 안 믿어

모기지 은행들은 주택차압의 원인을 홈오너들에게 돌린다. 집을 살때 융자신청인의 정보를 허위로 기재해서 론을 받았다고 생각하고 있다. 즉 페이먼트 할 능력이 안되는데 융자를 받았기 때문에 지금과 같은 주택시장 침체기를 초래했다는 것이다. 은행들의 주장이 옳든 아니든 모기지 렌더들은 3~4년전부터 융자심사를 강화하고 있다. 이들은 신청인이 기술한 자료를 토대로 그것이 사실인지 아닌지를 판별하고 있다. 은행들은 융자 신청인의 사기행위로 인한 피해가 연간 30억달러가 넘는다며 이를 사전에 차단하겠다는 생각이다.
▶월급확인
주택경기가 좋을때는 융자 신청인이 현재인컴(Stated Income)으로 자신의 소득을 말하면 그대로 믿었다. 월급쟁이가 제출하는 W-2폼은 더 믿었다.
그러나 2008년에 터진 서브 프라임사태이후 은행들은 바이어의 소득을 철저히 확인하고 있다.IRS로부터 직접 바이어의 소득을 알아내는 것은 이제 기본이다. 은행들은 미국의 모든 직종에 대한 평균 연봉 데이터를 활용하고 있다.
예를들어 컴퓨터 프로그래머라면 이에대한 연봉을 미리 알고 있다. 만약 융자 신청인의 직업이 컴퓨터 프로그래머인데 은행이 갖고있는 데이터보다 더 많이 버는 것으로 적으면 조사에 돌입한다.
플로리다 디어필드비치에 소재한 퀄리티 어슈어런스 베키 왈자크 컨설턴트는 “직업에 따른 수입과 관련한 수천개의 데이터 베이스를 활용해서 바이어의 연봉이 사실인지 아닌지를 확인하고 있다”고 말했다.
▶자영업자 회사확인
허위소득이 가장 많은 그룹으로 은행들이 가장 조심하고 있는 분야다. 모기지 렌더는 자영업자의 회사가 정말로 존재하는지부터 바이어 몰래 확인한다. 실제로 존재한다면 사장이 누구이고 직원 수와 연매상이 얼만인지도 알아낼 수 있다.
왈자크 퀄리티 어슈어런스 컨설턴트는 “은행들은 일반인에게 공개할 수 없는 다양한 방법으로 융자 신청인의 자료를 확인하고 조사하므로 허위사실을 기재하는 것은 생각하지도 말라”고 조언했다.
▶개인전과및 재산확인
모기지 렌더들은 융자신청서류가 접수되면 바이어의 과거 기록을 조사한다. 중점을 두는 부분은 과거 재정관련 범죄를 저지른 적이 있는지부터 확인한다. 만약 있다면 바로 거절이다.
또한 바이어가 소유한 부동산이 몇개이며 언제 얼마에 구입했는지 조사하고 저당권이나 소송이 걸려있는지도 알아낸다.
▶융자서류내용 확인
“당신은 50만달러를 빌리려고 합니까?” “아니요 30만달러입니다” “당신의 연봉은 30만달러입니까?” “아니요. 15만달러입니다” 은행으로부터 의뢰를 받은 제 3자 기관의 직원이 융자를 신청하는 바이어한테 불시에 전화를 걸어 융자조건을 직접 물어본다. 바이어의 대답이 융자서류와 일치하지 않으면 은행에 연락해서 융자승인을 취소 시킨다.
▶거래 관련인 조사
가주 알리소 비헤오의 플래티넘 데이터 솔루션은 모기지 렌더들에게 바이어 주변인물에 대한 정보를 제공해주고 있다.
거래되는 주택의 셀러와 바이어의 관계가 어떤것인지 알려준다.
이 회사의 필 허프 CEO는 “부동산 에이전트와 융자 에이전트 감정사와 타이틀 보험회사 변호사 등 주택거래 사슬에 연관된 사람들이 어떤 상태인지를 알아낼 수 있다”고 말했다. 블랙 리스트에 오른 에이전트가 있다면 융자는 더 까다롭게 심사된다.
2009년 전국모기지뱅커스협회장으로 융자회사를 운영했던 데이빗 키틀은 “지금은 많은 은행들이 랜덤이 아닌 전수조사방식으로 융자서류에 기입된 내용을 모두 확인하고 있다”고 설명했다.
재정범죄단속네트워크(FCEN) 자료에 따르면 2011년에 신청된 주택구입 모기지나 재융자서류 등의 약 40%가 허위사실 냄새가 나는 것으로 나타나 은행들의 감시가 더 강화되고 있다.
박원득 부동산 전문기자