Settlement Statement(HUD)

세틀먼트 스테이트먼트

집을 처음 사는 바이어는 세틀먼트 당시 엄청난 양의 서류에 놀라지 않을 수 없다.

그 많은 서류를 종합해 놓은 것들이 있으니 그 이름이 Settlement Statement 이다.

보통 HUD라고 읽기도 하는데 이유는 연방 주택 및 도시개발부(Dept. of Housing and Urban Development)에서 가이드로 제시하고 있는 HUD-1양식에 나오는 용어들을 항복별로 설명한다.  부동산 거래는 바이어와 셀러만의 거래에서 그치지 않고 융자기관, 중개인,지방정부 등의 이해 관계자가 개입된다. 세틀먼트 스테이트먼트 첫 페이지에는 주택대축의 형태, 바이어,셀러,융자기관의 신원, 매물의 소재지, 세틀먼트 업체와 장소, 일자 등 기본 사항과 함께 바이어와 셀러가 각각 부담해야 하는 정산 비용이 산출되어 들어간다.

Summary of Borrower’s Transaction(바이어 관련 항목 요약)

Gross Amount Due From Borrower(바이어가 부담해야 할 비용)

101 Contract sales price(계약서에 기재된 매매가)

103Settlement Charge to borrower 2페이지 1400 항목에서 계산되어 넘어노는 비용으로 바이어가 부담해야 할 수수료 총계.

106~112 Asdustments for items paid by seller in advance 셀러가 먼저 지불한 재산세, 홈오너스어소시에이션피 등을 바이어가 셀러에게 보상해(reimburse)주는 내용. 조정일자는 대개 세틀먼트 날짜에서 당해 회계년도 말까지로 계산된다.

Amounts Paid by or on Behalf of Borrower(바이어에게 돌아가는 크레딧)

201 Deposit or earnest money(바이어가 계약금조로 예치한 금액으로 해당 매물의 구매가에서 차감된다.

202 Principal amount of new loan(바이어가 새로 차입하는 대출의 원금 액수.

203 Exising loan taken subject to (기존 융자를 안고 매입할 경우(assumption , wrap loan), 셀러에게서 바이어에게 넘어가는 대출의 원금 잔액

210~219 Adjustments for items unpaid by seller(클로징 이후에 도착하는 청구서들은 바이어에게 납부 책임이 있는 것이 보통이다. 셀러는 물값처럼 자신으로 인해 발생한 수수료로서 납부하지 않은 비용들을 바이어에게 보상하게 된다. 가장 최근에 납부한 청구서 금액의 납부 만기일(due date)에서 세틀먼트 날짜까지의 기간 계산부분에 대해 바이어에게 크레딧을 주게 된다.

Summary of Seller’s Transaction(셀러 관련 항목 요약)

 Gross Amount Due To Seller(셀러에게 돌아가는 크레딧)

401 Contract sales price(계약서에 기재된 매매가)

404~412 Adjustments for items paid by seller in advance( 106~112 항목과 동일)

Reduction in Amount Due to Seller(셀러가 부담해야 할 비용)

502 Settlement Charge to Seller(2 페이지 1400 항목에서 계산되어 넘어오는 비용으로 셀러가 부담해야 할 수수료 총계.

503 Existing loan taken subject to (203 항목과 동일)

504~505 Payoff of first and second mortgages (이 비용 항목에는 대출금의 원금 잔액, 가장 최근의 남부 만기일부터 융자기관이 원리금 상환 수료를 받는 날까지 적용되는 이자, 해당이 될 경우 변호사의 채무 해지 수수료(Release Fee)가 포함되수 있다. 일부 융자기관에서는 채무 해지 서류를 가기네 변호사에게 직접 하도록 요구하기도 한다. 참고로 많은 경우 융자기관들은 대출금이 완전 상환 된 뒤에 에스크로에 남아 있는 잔액을 해지시켜 준다. 융자기관들은 이 경우 보통 30일~45일 내에 에스크로에 남은 돈을 셀러에게 직접 보내준다.

506 Deposit or earnest money (201 항목과 동일. 보통 브러커에서 바이어의 디파짓을 예치하고 있다가 셀러로부터 받아야 할 커미션 지급분에 적용시킨다. )

510~519 Adjustment for items unpaid by seller(210~219 항목과 동일)

두번째 페이지에는 바이어와 셀러에게 부과된 무든 세틀먼트 수수료들이 항목별로 다뤼진다. 여기에서 P.O.C.라는 표시가 나오면 미리 납부가 된(Paid Outside Closing)비용들이다.

Settlement Charges(세틀먼트 수수료들)

Total Sales/Broker’s Commission(중개인 수수료)

703 Commision paid at settlement (브로커에게 들어갈 중개 수수료(커미션)을 브로커가 관리하고 있는 디파짓에서 차감한다. 506 항목과 703항목은 셀러에게서 받아야 할 수수료 총계와 일치한다.

Items Payable in Connection With Loan(대출과 연관되어 납부해야 할 항목들)

801 Loan Origination Fee (융자기관이 대출 처리 관련 비용을 보상받기 위해서 신규 대출 금액의 일정 비율만큼 부과하는 수수료

 802 Loan Discount(시장 이자율 아래로 나가는 대출에 대해서 수익률을 보전 받기 위해서 융자기관이 부과하는 수수료로 보통 “포인트(Point)”라고 부른다. 1포인트는 대출금액의 1퍼센트에 해당한다. 포인트는 금융시장 상황에 따라 달라진다. 이 포인트를 누가 부담할 것인지는 매매 계약서에서 다뤄지며 바이어스 마켓에서는 바이어가 셀러에게 포인트를 대신 내달라고 요청하기도 한다.

803~804 Appaisal fee and credit report ( 바이어에게 부과하는 수수료로서 보통 바이어가 대출을 신청할 때 지급하게 된다.

805 Lender’s Inspection fee (필요한 수리를 마신 다음 융자기관이 그 매물을 반드시 다시 인스펙션해야만 할 경우 적용되는 수수료로 대개는 셀러가 지급합니다. )

507 Assumption fee ( 기존의 융자를 안고 매매가 이루어질 경우 융자를 넘기는 데 필요한 서류 작업 명목으로 융자기관에서 바이어에게 부과하는 수수료.

Temrs Required by Lenders To Be Paid In Advance(융자기관이 선납을 요구하는 항목들)

901 Interest (세틀먼트 날짜부터 대출이 확정되는 그 달의 말일까지 신규 대출에 일할(Per Diem: per day)로 계산하여 부과하는 이자. 이자는 후납 방식이라는 점을 명심할 것. 예를 들어서 7월에 클로징을 하는 경우 첫 페이먼트는 9월이 되며 그 금액에는 8월분 이자가 포함된다. 이 항목에 들어가는 일할 이자는 세틀먼트 날짜부터 7월 말까지의 이자를 커버한다.

903 Hazard Insurance Premium ( 재해 대비 주택 소유주 보험이 세틀먼트 이전에 선납되지 않은 경우 세틀먼트 자리에서 받아두게 된다. 바이어는 세클먼트 앞서서 융자기관에서 연락을 해서 어떤 내용의 보험을 요구하는지 알아두어야 한다.

Reserves Deposited With Lender(융자기관에 예치되어 있는 준비금들)

1001 ~1008 Insurance, Taxes, Assessment (융자 기관은 여기에 해당되는 항목들을 커버하는 준비금을 바이어로부터 미리 받아서 구좌에 예치해 두었다가 향후 변동이 있을시 사용하게 된다. )

바이어가 자신이 직접 알아서 챙기는 방식을 선택할 수도 있다. 융자기관이 운영하는 이 구좌를 에스크로하고 부르는데, 세틀먼트 시점에 받아두는 금액은 각 항목의 실제 납기일이 얼마나 남았는냐에 따라서 정해진다. 보통 융자기관은 재산세와 보험료를 최고 두달치 정도 쿠션으로 요구한다. 이 에스크로 구좌는 매년 정산을 한 뒤 여유 쿠션을 유지하기 위해 월 납부 규모를 조정하게 되는 데 이 과정을 “aggregatre adjustment” 라고 부른다.

Title Charges(소유권 등기 관련 비용)

1101 Settlement or Closing Fee (세틀먼트 업무를 처리하는 명목으로 부과하는 수수료.)

1102~1103 Abstract or Title Search and Title Examination (주택에 관한 셀러의 재산권이 바이어에게 제대로 넘어가도록 하기 위해 매물이 소재한 행정관청의 토지대장을 확인하는 수수료가 포한된다.

타이틀 조사는 셀러가 해당 매물에 대해 하자없이 양도가 가능한 등기권리를 보유하고 있는지 확인하기 위한 것이다. 이 조사 과정에서바이어와 융자기관 또는 기타 이해당사자에게 불리하게 작용될 등기상의 모든 내용들이 드러난다. 예들 들자면 모기지 미납분, 법원 판결액, 세금체납, 파산 등이 해당되는데 이런 하자들은 바이어가 해당 부동산에 대한 재산권을 행사하는데 제약을 줄 수 있다.

1104 Title Insurance Binder (융자기관과 바이어 양자를 보호하는 타이틀 보험을 발행하는데 드는 수수료.)

1004 Document Preparation (등기증(Deed), 신탁 등기증 등의 서류를 준비하는 명목으로 타이틀 회사가 부과하는 수수료.)

1106 Notary Fee ( 서류에 대한 공증비용으로 대개 바이어에게 부과된다. )

1107 Attorney’s Fee (타이틀 조사 수수료에 포함된 일상적인  서비스 외에 추가로 수행된 서비스에 대해 부과하는 수수료, 변호사 위임장 등 클로징 시점에 요구되는 추가 서류 작성비 등이 포함된다.

1008 Title Insurance (위조,등기상의 실수등 타이틀과 관련하여 바이어와 융자기관의 소유권을 보호하는 보험으로 세틀먼트 시점에 한차례 납부하면 끝난다. 융자 기관을 보험 수혜자로 하는 증서가 요구되며 바이어의 에퀴티를 보호하는 2차 보험은 바이어의 선택 사항이다. 바이어가 추가로 보험을 들어두면 등기 분쟁에서 지게 될 때 해당 부동산의 구입가 전액에 대한 손실을 보상받을수 있다고 업계에선 권장한다.

1111 Copies (타이틀 조사에서 요구되는 서류의 일환으로 토지등기부에서 받아오는 사본 비용, 바이어가 부담한다.

1112 Judgment Report 기존의 법원 판결(Judgment) 또는 셀러나 전 소유주를 상대로 걸려 있는 소송 등이 있는지 법원 기록부에서 리포트를 받는데 필요한 수수료로 바이어에게 부과한다.

1113 Procurement of release of Mortgage (모기지 상환 증명과 채무 해지서를 융자기관으로부터 받아주는데 들어가는 수수료로 셀러에게 부과된다.

Government Recording and Transfer Charges(관공서 등기 및 이전 수수료)

1012 Recording Fee (토지 등기 대장에 서류를 등기시키는데 들어가는 수수료로 바이어 또는 셀러 해당 당사자에게 부과 된다.

1202 County Tax/Stamps (부동산 이전과 모기지 존재 사실을 카운티 정부에 등재시키는 과정에서 지방 정부가 부과하는 수수료로 한차례만 내면 된다. 보통 인지세(Documentary Stamps)로 불린다.

1203 Transfer Taxes (부동산 이전에 대해 주정부와 대부분의 카운티 정부가 1회에 한해 부과하는 공과금이다. 1202~1203항목의 수수료는 카운티마다 다르다.

1204 Lien Certificate (지방정부 과세당국에서 세금 납부 상황을 증명해 주는 서류

Additional Settlement Charges(기타 세틀먼트 수수료들)

1301 Survey (해당 필지의 경계와 그 안에 개발되어 있는 건물을 보여주는 측량도.)