금리와 글로벌 경제…모기지 금리 사상 최저 “좋은 거야 나쁜 거야?”[

주택 모기지 금리는 유로존사태로 유동성 자금이 미국채권으로 몰리면서 역사상 최저수준의 이자율을 기록하고 있다.

주택 모기지 금리는 역사상 최저수준을 계속 갈아치우고 있다. 현재 30년고정 모기지 이자율이 3.7%대, 15년고정은 2.9%대, 1년변동은 2.7%대. 모기지 금리가 오르고 경제가 회복되는 것이 좋을까 아니면 지금처럼 글로벌 경제가 계속 흔들리면서 모기지 금리가 내려가는 것이 좋을까. 변동금리를 갖고 있는 홈오너와 주택구입을 준비하거나 재융자를 할 계획이 있는 사람들은 양날의 칼인 모기지 금리 변화에 관심이 많다. 금리와 글로벌 경제간의 역학관계를 계산해보자.

▶모기지 금리 책정

고정 주택금리는 10년만기 재무부 채권금리와 밀접한 관계가 있다. 모기지 렌더가 제공하는 이자율은 채권금리에다 은행의 마진을 더해서 결정되기 때문이다. 마진율은 은행에 따라 조금씩 차이가 난다. 재무부 채권금리는 일 단위로 고시가 된다.

매년 또는 매월 이자율이 바뀌는 변동금리는 주로 런던 은행간 금리(London interbank offered rate:LIBOR:리보금리)에 따라 결정된다.

미국이 지금처럼 세계 경제를 좌지우지 하기 이전에는 세계 금융시장의 중심지는 영국 런던이었다. 그래서 런던에 소재한 은행들이 상호대출해줄 때 적용하는 이자율을 리보금리라고 부르며 국제금융거래의 기준으로 정했다. 리보금리는 일 단위부터 한달 두달 6개월 1년 등 다양한 기간을 갖고 있으며 매일 오전 11시에 금리가 고시된다.

모기지 은행들은 리보금리에 미리 정해진 마진을 더해 홈오너들에게 적용하고 있다.

모기지 이자의 기준이되는 미 재무부 채권과 리보금리는 지역적으로 서로 다른 성격을 갖고 있다. 하지만 글로벌 경제의 동향에 따라 상승과 하락이 발생한다는 공통점을 갖고 있다.

▶채권및 리보 금리 변화

7월9일 기준 채권 이자율은 1.53%다. 약 2개월전인 5월1일의 1.98%보다 거의 0.45%가 내려갔다. 1년전 같은 기간의 3.03%와 비교하면 1.50%가 하락한것이다. 2007년 7월9일에는 5.16%나 됐다.

현재 10년만기 재무부 채권 이자는 매일 조금씩 떨어지고 있다.

재무부 채권이자가 떨어지는 이유는 세계의 유동성 자금이 안전자산인 미국 채권으로 몰리기 때문이다. 그리스 사태로 인해 유럽경제가 흔들리면서 글로벌 자금은 미국 채권을 사들이고 있다. 채권 이자율은 구입자가 늘어나면 내려가고 구입자가 줄어들면 상승하게 된다. 이런 원리에 따라 주택 모기지 금리는 채권 이자율과 함께 동반 하락하는 것이다.

역시 7월3일 기준 1년짜리 리보금리는 1.07%다. 한달전1.05%에 비해 소폭 하락했으나 1년전 같은 기간의 0.73%보다는 0.34%가 상승했다. 지금 리보금리는 수년전 3~4%이상에 비하면 상당히 낮은 수준이다. 홈오너가 융자를 받을 당시 변동금리 마진이 2%였다면 지금의 변동금리는 1년기준으로 1.07%+2%=3.07%가 된다. 마진이 1.5%라면 변동금리는 2.57%다.

런던역시 유럽국가들의 은행 신용이 강등되면서 유럽 유동성 자금이 영국으로 몰리고 있다. 그래서 리보금리는 경기가 나쁠수록 떨어지는 현상을 보여주고 있으며 이 효과로 모기지 변동금리도 하락하고 있다.

▶앞으로 전망은

그렇다면 30년고정 모기지 금리가 지금보다 더 떨어질 수 있을까.

재무부 채권 이자가 더 떨어진다면 얼마든지 가능하다. 만약 유럽경제가 계속 나빠진다면 글로벌 펀드는 채권으로 몰릴 수 밖에 없다. 리보금리도 마찬가지다.

그러나 모기지 금리가 더 하락한다는 것은 미국을 비롯한 지구촌 경제가 큰 위기에 빠지게 된다는 것을 의미한다. 모기지 페이먼트는 줄어서 좋지만 다른 실물경제가 힘들어지므로 이자율이 너무 내려가는것도 좋은 현상은 아니다.

한인 은행의 한관계자는 “유럽사태를 아무도 예측하기 힘들므로 앞으로 오른다 내린다를 말할 수 없지만 세계 경제가 당장 회복되기는 힘든 만큼 당분간 초저금리 상태는 계속 유지 될 것으로 보인다”고 전망했다.

출처 중앙일보