주택구입 준비금 왜 이리 많은지…

주택 구입 준비금으로 흔히 디파짓과 다운페이먼트 비용만 생각하기 쉽다. 그러나 주택거래를 진행하다 보면 필요한 비용이 훨씬 많다는 것을 알고 당황하게 되는 일이 많다. 주택 구입에 필요한 비용은 둘을 제외하고도 여럿이며 금액도 만만치 않다. 비교적 금액이 큰 비용으로는 융자 수수료가 있고 홈 인스펙션, 주택 감정 비용 등도 바이어측이 준비해야 하는 비용이다. 주택 구입 절차가 완료된 후에도 이사비, 수리비 등 추가 비용이 발생하기 때문에 주택 구입 계획이 있다면 충분한 자금 준비가 필요하다. 주택 구입에 앞서 준비해야 할 비용 항목들을 짚어 본다.■디파짓
정식 명칭으로 ‘Earnest Money Deposit’
으로 불리며 주택 구매 계약을 시작하기 위한 계약금 또는 선금의 의미다. 일부는 주택 대출 때 다운페이먼트와 혼동하기도 하지만 전혀 다른 의미와 용도가 있다.
대부분의 주택 구매 계약서에 디파짓 항목이 명시되어 있는데 바이어의 주택 구매 의지가 어느 정도인지를 셀러 측에 전달하는데 사용된다. 따라서 많은 셀러들이 디파짓 금액이 높을수록 바이어의 주택 구매 의지도 높은 것으로 판단하게 된다.
디파짓 금액은 지역과 주택시장 상황, 구입하려는 주택 가격 등에 따라 조금씩 차이가 있다. 부동산법으로 규정하는 디파짓 금액은 없지만 주에 따라 500달러에서부터 주택 매매 금액의 5%에 달하기도 한다. 가주에서 일반적으로 적용되는 디파짓 금액은 주택 매매 금액의 1~3% 정도이며 3%를 넘는 경우는 많지 않다. 바이어에 의해 주택 거래가 취소될 경우 손해배상 비용으로 셀러 측이 디파짓 금액을 지급 받을 수 있는데 이 손해배상 금액은 매매 금액의 3%가 넘지 않도록 규정되어 있기 때문이다.

주택시장 상황에 따라서도 디파짓 금액이 결정된다. 매물은 적고 바이어는 많은 셀러스 마켓 상황이라면 여러 명의 바이어들이 경쟁해야 하기 때문에 디파짓 금액이 오르는 것이 일반적이다. 반면 바이어스 마켓 상황이라면 디파짓 금액이 감소하는 반대 경우가 발생하게 마련이다. 그러나 바이어스 마켓이라도 오히려 디파짓 금액을 높여 주택 매매 금액을 낮추는 협상에 활용할 수도 있다.

■홈 인스펙션
홈 인스펙션 절차는 의무사항은 아니지만 주택 거래 때 바이어가 반드시 밟아야 할 절차로 여겨진다. 주택의 상태를 바이어의 시각에서 점검할 수 있는 절차로 주택 구매 계약서에 서명한 뒤 약 2~3주 내에 실시되는 것이 일반적이다. 집이 빈 지 오래된 차압 매물 구입 때에는 홈 인스펙션의 필요성이 더욱 강조된다.

홈 인스펙션 비용 역시 지역과 주택 크기, 점검항목 등에 따라 차이를 나타낸다. 그러나 대부분 200~400달러를 넘지 않는 경우가 일반적이다. 최근 인터넷상에서 200달러 미만의 저렴한 비용을 제시하는 홈 인스펙션 업체도 많이 등장했다. 이들 업체들에 관심이 있다면 점검항목과 점검시간 등을 확인해 적절한 서비스를 제공하는 업체인 지 반드시 살펴야 한다.
인스펙션 비용이 700달러를 넘는 경우도 있는데 기본 점검사항 외의 항목이 추가된 경우다. 예를 들어 상하수도관 정밀검사, 라돈개스 테스트, 석면 테스트 등을 실시하게 되면 추가비용이 발생한다.

■다운페이먼트
주택 구입자의 상황에 따라 주택 구입비용 중 가장 많은 비중을 차지하거나 전혀 비용부담이 없을 수도 있는 것이 다운페이먼트. 다운페이먼트는 주택 대출 신청 때 대출 조건 중 한 부분으로 납부되는 목돈이다.

주택 매매대금 전액을 현금으로 지불하는 경우 주택 대출이 필요없기 때문에 다운페이먼트가 필요 없다. 또 ‘군인 융자’(VA Loan)처럼 주택 매매 대금 전액을 대출하는 경우나 비슷한 대출 프로그램의 경우에도 다운페이먼트 부담은 거의 없다. 기타 경우 주택 매매 대금의 최소 3.5% 이상의 현금을 다운페이먼트로 준비해야 주택 대출이 가능하다.

수년 전만 해도 다운페이먼트를 지불하지 않고도 주택 매매 대금 전액을 대출해 주는 프로그램이 성행했으나 이제 찾아보기 힘들다. 현재 가장 낮은 비율의 다운페이먼트 프로그램은 연방 주택국(FHA)이 발급하는 주택 대출이다. 그러나 각 자치 단체별로 제공하는 다운페이먼트 보조 프로그램을 활용하면 이 금액도 보조 받을 수 있어 다운페이먼트 부담은 사라진다. 일반 은행이 제공하는 컨벤셔널 융자의 경우 다운페이먼트 조건이 주택 매매 대금의 최고 10~20%로 바이어의 다운페이먼트 준비 부담이 높아진다.

■주택 감정
주택 감정은 주택 대출을 받기 위한 필수 절차로 감정 결과에 따라 대출 승인 여부가 결정된다. 주택을 현금으로 구매하더라도 적절한 시세와 비교하기 위해 주택 감정 절차를 거치는 데 바이어 측이 비용을 부담하는 것이 일반적이다.
가주에서 주택 감정비용은 주택 가격이 100만달러 이하는 350~400달러 선이다. 만약 주택 가격이 100만달러를 넘을 경우 감정비용은 오르게 된다. 뱅크레이트닷컴의 조사에서도 지난해 전국 평균 감정비용은 400달러를 조금 웃도는 것으로 나타난 바 있다. 감정비용은 선불해야 하는 디파짓이나 홈 인스펙션 비용과 달리 주택 거래 완료 시점에서 ‘클로징 비용’에 합산돼 납부하는 것이 일반적이다.

■융자 관련 수수료
클로징 코스트로 불리는 융자 관련 수수료 역시 주택 구입 때 무시못할 비용이다. 클로징 비용의 경우 렌더에 따라 천차만별이기 때문에 주택 구입자의 발품 정도에 따라 비용을 절감할 수 있다. 전문가들은 클로징 비용 절감을 위해서 적어도 렌더 6곳으로부터 비용 견적을 받아보라고 조언한다. 주택 대출 신청 전에도 비용 견적서를 제공하는 렌더들을 통해 견적서를 받아보고 저렴한 비용을 제시하는 업체를 선정한다.

■ 주택구입 준비금
최근까지도 바이어의 클로징 비용 중 일부를 부담하는 셀러가 많다. 따라서 주택 구매 조건 협상 때 클로징 비용을 부담해줄 의향이 있는 셀러를 찾으면 조금이나마 비용 부담을 덜 수 있다.
이때 주의할 것은 클로징 비용 부문을 먼저 제시하지 말라는 것. 우선 주택가격에 대한 협상을 마친 뒤 클로징 비용 협상에 나서야 유리하다는 것이다.

■모기지 보험료
주택 대출과 관련된 비용 중 모기지 보험료가 있다. 최근 낮은 다운페이먼트 프로그램을 제공하는 정부 금융기관들이 모기지 보험료를 인상할 움직임으로 비용 부담이 커질 전망이다.
FHA의 경우 다운페이먼트 비율이 낮을 경우 이에 적용하는 모기지 보험료를 이미 대폭 인상했다.
FHA 융자를 통해 20만달러를 대출 받을 경우 기존 선불 보험료가 2,000달러였던 반면 앞으로는 3,500달러를 내야 한다. 연간 보험료 역시 인상돼 같은 금액의 융자를 받을 경우 기존보다 매달 약 17달러가 인상된 약 208달러의 보험료를 납부해야 하기 때문에 이에 대한 대비도 필요하다.

■이사 비용 및 기타 비용
주택을 구입하든 임대 하든 이사비용은 항상 발생하므로 미리 준비해 두면 좋다. 이사 비용 역시 이사 거리, 이삿짐 부피, 이사 방식 등에 따라 천차만별이다. 만약 아파트나 임대주택에서 주택을 구입해 이사하는 경우라면 기본적인 주택 관리비나 장식비 등도 있다. ‘내 집’으로 이사하는 경우 창문 장식재와 정원 관리에 이에 따른 비용이 생길 수 있다.
주택 구입에 가지고 있던 모든 현금을 다 사용해서도 곤란하다. 렌더들이 주택 대출 심사 때 대출자가 주택 구입 후 적어도 2개월간 모기지 페이먼트, 재산세, 건물 보험료 등을 납부할 수 있는 재정능력이 있는 지도 점검하므로 현금 준비금도 필요하다.

출처 한국일보