소유권 이전 방법

<문> 저는 개인적인 사정으로 다른 사람의 이름을 빌려 주택을 구입하였습니다. 구입할 당시, 크레딧 문제와 세금 문제 등으로 인하여 잘 아는 친척의 이름을 빌려서 약 20%만 지불하고 나머지는 은행에서 융자를 받아 구입하였는데 이제 제 이름으로 바꾸려고 합니다. 어떤 방법으로 소유권을 이전해야 하며, 남아 있는 융자금액을 갚고 다시 새로운 융자를 해야 하는지. 부동산 취득세나 양도소득세를 부담해야 하는지 알고 싶습니다.

<답> 부동산에 관한 소유권을 이전하는 방법은 크게 GRANT DEED(보증양도증서)와 QUITCLAIM DEED(권리포기 증서) 두가지로 예를 들수 있습니다.

GRANT DEED는 소유하고 있는 부동산에 대한 모든 권리와 의무를 양도하고, 어떠한 부채도 존재하지 않으며, 소유권이나 부동산에 문제점이 발생했을 경우 이에 대해 책임지고 보증을 해주어야 하는 소유권 양도 방식입니다. 통상적으로 정상적인 부동산 매매시에 가장 많이 사용되는 방법입니다. 따라서 은행 융자금이 있을 경우에는 판매자가 매매 계약을 통해 융자금 잔액을 다 지불해야 하고, 소유권이나 부동산 차체에 어떠한 분쟁도 없어야 구입자에게 명의가 변경될 수 있게 됩니다.

그러나, QUITCLAIM DEED (권리포기 증서)를 통한 소유권 이전은 GRANT DEED의 경우와는 틀리게, 해당 부동산에 대한 소유권이나 법적 하자에 대한 보증과는 관계없이 양도자가 가지고 있는 권리만을 포기하는 형태입니다. 따라서 후에 부동산에 어떤 문제가 발생하더라도, 양도인에게 책임을 물을 수 없게 되는 것입니다.

따라서, 귀하의 경우, 은행으로부터 융자를 받아서 구입했고, 융자잔액이 남아있기 때문에, 융자금액 전액을 갚기전에는GRANT DEED로 양도받을 수가 없고, QUITCLAIM DEED를 사용하여야 합니다.

또한, 은행 융자금액에 대한 법적인 지불 의무는 계속해서 해당 친척에게 있다는 점을 유의하시기 바랍니다. 귀하께서 문의한 세금에 관한 것은, 각 주정부 및 지역에 따라 세금 공제 또는 면제에 대한 조항이 별도로 존재하고 있으므로 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

대표적인 예로는 부채 금액 대신 부동산을 양도했거나, 무상으로 증여했을 경우가 이에 해당합니다. 참고로, 양도되는 부동산의 실제 양도금액은 실제가격에서 남아있는 융자금액을 뺀 나머지 잔액에 한정된다는 것입니다. 따라서, 양도된 부동산의 가격이 100만불이고 실제 90만불의 융자금액이 남아있다면, 실제 양도금액은 10만불에 한정되게 되는 것입니다.

출처 한국일보