트러스트 세일(Trust Sale)
 |
| 부동산에서 피신탁인이 거래를 주관하는 트러스트 세일에는 크게 상속 세일과 후견인 세일로 나뉘어 진다.
|
감정가 90%이하 오퍼 못 받아 “무조건 싸다”는 오해
후견인 세일처럼 법원확인 필요 땐 거래기간 길어져
은행이 차압절차 진행하는 ‘트러스티 세일’과는 달라
주택 매물을 찾다보면 ‘트러스트 세일'(Trust Sale)이라는 단어를 볼 때가 있다. 그리고 이어지는 단어는 ‘법원 확인필요'(Court Confirmation) 또는 ‘법원 확인 불필요'(No Court Confirmation)다. 도대체 트러스트 세일은 무엇이며 법원확인여부는 무엇을 뜻하는 것일까. 트러스트 세일에 대해서 알아보자.
▶트러스트 세일 종류
트러스트 세일은 은행이 차압절차를 진행하는 트러스티 세일(Trustee’s Sale)과는 다르다.
등기상 오너가 아닌 대리인이 세일을 집행하는 트러스트세일에는 상속 세일(Probate Sale)과 후견인 세일 (Conservatorship Sale)로 크게 나뉘어 진다.
-상속 세일
주택을 소유한 사람이 유언없이 사망했거나 유언에 의해 부동산을 처분하는 세일을 말한다.
-후견인 세일
주택 소유권자가 병으로 인해 재산권 행사를 하기 어려운 상황이거나 18세미만인 미성년자가 집을 팔때 진행하는 매각 절차다.
▶법원 확인절차
상속세일은 처음부터 법원 확인절차를 요청하는 경우가 있고 상속인들이 거래에 대해 모든 것을 집행인에게 일임했다면 굳이 법원 확인이 필요하지 않다.
상속세일의 경우 매매를 집행하는 사람이 오퍼를 접수하면 이 내용을 유산 상속자들에게 알린다. 보통 15일의 기간을 주고 여기서 반대 의견이 없으면 바로 에스크로를 오픈할 수 있다. 그러나 반대의견이 나올 경우에는 법원에서 공청회 절차를 거쳐서 에스크로를 오픈하게 된다.
후견인 세일은 대부분 법원 확인과정을 거친다. 법원에서는 판매가격과 조건 등을 검토한 후에 매매를 승인하게 된다.
따라서 법원확인이 필요하면 Court Confirmation이 되는 것이고 그렇지 않다면 No Court Confirmation으로 진행된다.
▶가격결정
트러스트 세일은 무조건 싸다고 생각하는 경우가 많다. 그러나 꼭 그런것만은 아니다. 그 이유는 트러스트 세일로 나온 매물은 감정가격의 90%이하의 오퍼를 받을 수 없기 때문이다. 예를들어 주택의 감정가가 70만달러라면 최소 오퍼가격은 63만달러가 된다.
매매가격 결정은 법원확인을 받을 때와 받지 않을 때가 다르다.
법원확인이 필요없는 경우에 바이어가 오퍼를 썼고 이것이 매매를 집행하는 사람으로부터 승인을 받았으면 바로 그 가격에 에스크로를 오픈하게 된다.
그러나 법원확인이 필요한 경우에는 공청회하는 날 첫 오퍼보다 높은 가격에 다른 오퍼가 들어오면 처음 오퍼를 쓴 사람은 구입기회를 놓치게 된다.
법원이 정한 날짜에 어떤 바이어가 나타나서 이전의 오퍼보다 높은 가격으로 구입의사를 밝히면 그 사람한테 구입권이 넘어간다.
법원에서 제출하는 오퍼가격은 정상적인 거래와는 다르게 책정된다.
기존의 오퍼가격이 30만달러라고 치자. 이 금액보다 높아야되는 최소 오퍼가격은 30만달러+0.1×10000달러+0.05X30만달러=31만6000달러가 되어야 한다. 그리고 구입가격의 10%를 캐시어스 체크로 제출해야 계약이 성립된다.
▶거래과정
매매과정의 기본적은 틀은 정상적인 거래와 비슷하다. 다만 차이가 나는 것은 거래기간이 오래 소요된다는 것과 셀러와 바이어가 주고받아야할 서류들이다.
거래절차에 대해 셀러와 바이어가 알아야할 내용들을 요약한 Probate Advisory와 Trust Advisory서류에 사인을 해야된다.
만약 법원 확인이 필요할 경우에는 그렇지 않을때보다 약 45일정도가 더 걸린다고 보면된다.
거래기간을 정리해보면 법원 확인이 필요 없을때는 45일~60일. 법원 확인이 필요할 때는 90일~105일 정도다.
리스팅 에이전트와의 계약기간은 보통 90일로 정상적인 매물의 6개월보다 짧은 편이다.
트러스트 세일은 셀러가 집에 문제가 있다고 해서 고쳐주는 경우가 거의 없다. 말하지면 AS-IS가 대부분이다.
또한 일단 에스크로가 오픈됐으면 이를 취소하기가 매우 힘들다. 따라서 트러스트 세일은 융자가 안될경우 현금으로 구입할 준비를 해야한다. 보다 자세한 내용은 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.
박원득 부동산 전문기자
출처 중앙일보
darknet market lists dark web marketplaces
darkmarket link darknet site
darknet market lists dark market url
bitcoin dark web darknet websites
darknet sites url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion darknet market links /url
dark market link url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark web market /url
darknet links url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion darknet markets onion /url
dark web market urls url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion darknet drug market /url
darkmarkets url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark web marketplaces /url
dark market onion url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark web drug marketplace /url
dark web market links url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark web markets /url
dark market onion url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion darknet drugs /url
darknet websites url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark websites /url
darknet market lists url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark websites /url
dark market url url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion darknet markets links /url
dark market url url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion darknet market /url
darknet drug store url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion darknet drug market /url
dark market 2025 url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark market 2025 /url
darknet markets onion url=https://github.com/nexusonion1b4tk/nexusonion dark web market list /url