주택 모기지 융자 받기 ‘더 어려워진다’

주택 모기지 융자를 받기가 한층 까다로워질 전망이다.

연방 소비자금융보호국(CFPB)은 주택 모기지 융자를 할 때 금융기관들이 반드시 지켜야 하는 규정을 10일 발표했다. 이 규정들은 은행이 융자를 내어 줄 때 대출자가 돈을 갚을 능력이 되는 지를 서류로 증명하는 것을 규정으로 못박아, 무분별한 대출로 소비자가 피해를 입는 일을 막기 위해 도입됐다. 그러나 각 금융기관이 어느 정도 재량을 발휘할 수 있는 부분이 상당부분 사라질 수 있어 결국에는 모기지 융자받기가 어려운 결과를 초래할 수 있다는 지적도 나온다. 이날 발표된 규정들은 내년 1월부터 적용된다.

◇무엇이 바뀌나

융자기관은 대출자가 빌리는 돈을 되갚을 능력이 있는 지를 확인해야 한다. 돈을 빌려주는 입장에서 갚지도 못할 돈을 빌려주는 건 말이 안 되는 것 같지만, 수년째 경기회복과 주택시장 회복을 막고 있는 주택 차압 문제를 보면 이 같은 규정이 왜 필요한 지를 이해할 수 있다.

모든 모기지 융자에서 대출기관은 대출자가 융자금을 갚을 소득이나 자산이 있는지 따져보고 대출자의 고용 상태와 소득, 채무, 크레딧 기록 등의 재정적인 부분을 서류화 해야 한다. 여기에는 대출자가 다른 채무가 무엇이 있고 얼마가 있는지 등이 함께 고려된다.

이에 따라 소득 등의 재정 상황을 뒷받침하는 서류 제공 없이 무분별하게 이뤄졌던 소위 ‘로우 닥(low-doc)’ 혹은 ‘노 닥(no-doc)’ 모기지 융자는 허용되지 않는다. 첫 5년은 낮은 이자율을 제공하고 이후 이자율이 크게 오르는 종류의 모기지 상품도 불허된다.

◇유자격 모기지

CFPB는 이와 함께 ‘유자격(qualified) 모기지’라는 개념을 도입했다. CFPB가 규정한 일정 조건을 갖춘 모기지는 유자격 모기지로 간주돼 대출자에게는 낮은 수준의 이자율 등이 보장되고, 모기지 융자와 함께 붙는 수수료 성격의 이자(point)는 3% 미만이 되는 등의 혜택을 받는다. 융자 기간이 30년을 넘어서는 안되며, 현재 소득에서 매달 갚아야 하는 부채가 차지하는 비율을 의미하는 부채상환비율(DTI: Debt to Income Ratio)도 43%를 넘으면 안 된다.

융자기관은 유자격 모기지에 대해서는 향후 대출자가 이 융자 건을 빌미로 소송을 제기하지 못하는 보호장치를 받는다. 대출자가 ‘갚지 못할 것을 알면서 돈을 빌려 피해를 입도록 했다’는 이유로 융자기관을 소송하는 일을 막아주기 위한 것이다. 국책 모기지 기관인 패니매나 프레디맥이 은행들로부터 모기지 융자 채권을 매입하면, 이 융자들 역시 소송 불가 보호 규정이 적용된다.

◇큰 변화는 없을 전망

모기지 융자 업계에서는 이번 발표가 현재의 상황에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보고 있다. 최근 이뤄지고 있는 모기지 융자의 대부분이 CFPB가 말하는 유자격 모기지의 범주에 들어가는 게 대부분이기 때문이다. 은행들이 모기지 융자를 내어준 뒤 패니매나 프레디맥에 매각하는 일이 많은 데, 이들 국책 모기지 기관이 요구하는 내용 자체가 대출자 소득의 서류 증빙과 DTI 45% 등 유자격 모기지 기준과 대동소이하기도 하다.

윌셔은행의 자넷 마 모기지 담당 부행장은 “모기지 융자 기준이 완화되지는 않았지만, 규정 자체가 명확해졌다는 점에서 긍정적”이라며 “불확실성이 줄어든 만큼 이 규정에 맞게 은행들이 융자에 활발히 나서게 될 것으로 보인다”고 말했다.

전문가들은 융자기관들이 유자격 모기지에 집중할 가능성이 크다고 보고 있다. 융자기관들은 유자격 모기지 기준을 충족하지 못하더라도 얼마든지 융자를 할 수 있다. 그러나 대출자의 소득을 서류로 증빙해야 하는 건 마찬가지인 만큼, 향후 소송 가능성은 최대한 피하려 할 것이기 때문이다.

일부에서는 모기지 융자 시장이 유자격 모기지를 중심으로 비슷한 상품을 취급하는 상황이 돼 소비자 선택의 폭이 줄어들 수 있다는 우려가 나온다. 이는 동시에 이 기준을 맞추지 못하는 대출자들을 전문적으로 서비스하는 중소 모기지 업체가 호황을 누릴 수 있다는 전망이기도 하다.

출처 중앙일보