주택압류(Foreclosure)의 실상
2013년중 그래도 기대되는 것은 주택시장이다. 경기회복의 둔화세에도 불구하고 주택시장의 회복세가 나타나고 있기 때문이다.
주택시장의 회복세는 지역에 따라 상이하게 나타나고 있는데 주택압류가 법원을 거치지 않고 이루어지는 지역들의 경우 주택시장은 빠르게 이루어지고 있다. 주택압류가 법원을 통해 이루어지도록 되어 있는 주는 총 23개인데 이들 지역의 경우 여전히 취약한 상태에서 벗어나지 못하고 있는 실정인데 이는 주택압류조치에 소요되는 기간이 오래 걸리기 때문에 그만큼 부실주택들이 아직 해소되지 않은 상태이기 때문이다.
주택압류가 법원을 통해 이루어지도록 되어 있는 지역들의 경우 융자은행이 주택압류소송을 제기해야 하는데 주택압류절차가 마무리될 때까지 상당기간이 소요됨에 따라 이들 지역들의 경우 압류물건 재고는 주택압류가 법원을 통하여 이루어지지 않는 지역들에 비하여 3배이상에 달하고 있다고 한다.
모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 지난 9월 30일현재 주택압류중인 모기지들의 비율이 가장 높은 지역 5개중 주택압류가 법원을 통해 이루어지는 지역이 4개를 차지하고 있다. 플로리다의 경우 주택압류율은 13.04%로 가장 높으며 뉴저지(8.87%), 일리노이주(6.83%) 그리고 뉴욕주(6.46%)로 그 뒤를 잇고 있다.
플로리다의 경우 지난 9월 30일기준 주택압류에 소요되는 평균기간은 858일인데 이는 2008년초 224일에 비하여 크게 늘어난 것이다.
주택압류기간의 장기화는 주택가격의 동향과 밀접하게 관련되어 있다. 주택압류가 법원을 통해 이루어지는 시카고나 뉴욕들의 경우 지난 1년동안 주택가격은 각각 1.3%, 1.2%가 하락한 반면 주택압류가 법원을 통하지 않는 피닉스나 디트로이트의 경우 주택가격은 21.7%, 10%가 상승했다.
연방정부나 주정부는 가급적이면 주택압류로 부터 주택소유자들을 보호하려는 입장인데 문제는 이와 같은 조치가 주택소유자들로 하여금 모기지를 내지 않더라도 장기간동안 거주할 수 있도록 만들고 있다는 것이다. LPS에 따르면 지난 11월 30일현재 90일이상 모기지연체중이지만 주택압류조치가 취해지지 않는 모기지는 총 158만개에 달하고 있다고 하는데 이는 결국 모기지투자자나 융자은행들이 이에 따른 손실을 감수하는 가운데 무책임한 주택소유자들만 혜택을 입는다는 모럴해저드 문제가 제기되고 있다.
LPS에 따르면 지난 11월말현재 부실모기지(30일이상 연체 또는 주택압류중인 모기지)의 비율이 가장 높은 10개 지역중 7개주가 법원을 통하여 주택압류가 처리되는 지역이라고 한다. 플로리다가 19.8%로 선두를 차지하고 있으며 뉴저지(16.1%), 뉴욕(13.4%), 일리노이주(13.0%), 루이지애나(12.8%), 메릴랜드(12.6%) 그리고 메인주(12.4%)등으로 이루어지고 있다. 뉴욕주의 경우 주택압류 소요기간은 평균 1,072일이나 된다고 하니 거의 3년이나 걸리고 있으며 불르클린의 경우 거의 4년정도의 기간이 소요된다고 하니 부실모기지대출에 있어 약자를 보호한다는 명목하에 이루어진 개입은 결과적으로 빛좋은 개살구에 불과하며 오히려 이에 따른 악영향이 더 크다고 할 수 있다.
출처 파인릿지 리포트
