가능하면 모기지 재융자 서둘러야 유리

▶문= 변동 3.25% 이자율로 모기지 페이먼트 중이고 30년 15년 고정으로 재융자를 신청 하려는데 이자율을 예상할 때 지금이 유리한 것인지 궁금합니다.

▶답= 결론부터 말씀드리면 지금은 변동 이자 모기지(Adjusted Rate Mortgage)의 금리와 고정금리의 이자율 차이가 거의 없어서 NO FEE NO COST 프로그램으로 30년 3.375% 20년 3.25% 15년 2.75% 미만의 고정 이자율로 재융자를 하는것이 유리할 수 있습니다.

주택 재융자시 가장 중요한 요소는 이자율과 비용(C/F)입니다. 2012년 11월 최저점을 기록했던 모기지 이자율은 1월 현재 0.25%이상 상승 후 점진적인 상향세를 유지하고 있는데 이자율을 구성하는 몇가지 사항을 비교해보면 앞으로의 이자율을 예측해 볼 수 있습니다.

주택융자 은행과 렌더는 미국 재무성(TCM)에서 정한 금리나 은행간 거래시 적용하는 LIBOR금리로 투자자와 투자은행으로부터 낮은 금리로 돈을 빌린 후 추가적으로 물가 상승률에 대한 리스크와 자신들의 영업 마진 이자율 등을 합산하여 주택융자 시장의 모기지 이자율을 책정합니다.

이때 적용되는 마진은 은행과 렌더등의 비용 지출 구조에 따라 평균2.5%~2.75% 이기에 제로금리로 돈을 빌려도 2.5%~2.75%이하로 주택시장 이자율이 떨어질 수는 없는 것입니다.

거기에 돈을 빌려올 때 발생하는 현재 기본금리(약0.75~1%)를 더한다고 보면 현재 모기지 변동이자율 3.25%보다 이자율이 낮아질 가능성은 거의 없고 이자율이 올라갈 확률이 클 것으로 생각됩니다.

전문가들이 2013년 모기지 이자율을 예측하면서 변동금리로 모기지를 사용하거나 30년 고정 이자율이 4%대의 높은 이자율을 사용중인 홈오너에게 지금 재융자에 착수하라고 권하는 이유도 이자율 상승에 대한 예상 때문입니다.

현재 30년 3.375% 20년 3.25% 15년 2.75%의 이자율이면 비용 부담없이 NO FEE NO COST의 프로그램으로 재융자가 가능하고 15년 또는 20년으로 기간을 단축해도 페이먼트 부담이 크게 증가하지 않고 납부기간이 반으로 줄어듭니다. 수입과 주택가격 등을 기준으로 주택융자 전문가와 재융자가 가능한지 상담한 후 재융자를 통해 이자율을 안정적으로 낮추고 모기지 상환 납부기간을 단축시킬 수 있는 좋은 기회로 활용하시기 바랍니다.

출처 중앙일보