3% 후반대 향해 가는 모기지 금리 ‘왜?’

융자노트 2차시장서 팔아 차익 챙기는 은행들
수익률 높이려 대출 금리 계속 올리는게 원인
투기 자금 주식에 몰려 채권 수요 감소도 한몫

▶은행이 욕심부리고 있다?

　사실 모기지 렌더들은 이자율에 별 관심이 없다. 수익성만 높으면 된다.

홈 바이어한테 4%에 이자를 주고 모기지 노트를 2차 시장에서 3%에 판다면 은행은 1%의 이익을 챙기게 된다. 만약 3%에 융자를 내주고 2차 시장에서 4.5%에 팔게되면 1.5%를 벌게된다. 바이어한테 주는 금리가 내려간다 해도 2차 시장에서의 금리가 높다면 은행의 수익성은 더 높아진다.

일반인들은 지난해부터 30년고정 이자율이 3%대로 진입하면서 은행 이익이 줄어들 것으로 생각했을 것이다. 그러나 실상은 정반대다.

모기지 렌더들은 금융위기 이전의 수익률은 0.5%대였다. 지금은 이 수치가 1.1%대로 껑충 뛰어 올랐다. 만약 은행들이 2008년이전의 0.5%를 적용한다면 현재의 모기지 이자율은 최소 0.6%를 더 내릴 수 있다는 계산이 나온다. 이론적으로 모기지 금리를 2%대로 낮출 수 있다.

지난해 12월. 뉴욕중앙은행이 조사한 바에 따르면 은행들은 모기지 노트 100달러에 대해 5달러를 버는 것으로 나타났다. 2009년의 4달러보다 높아졌고 2005년~2008년사이의 2달러보다는 2배이상 수익성이 좋아졌다.

이에대해 은행들도 반격을 하고 있다. 융자심사가 길어지면서 융자비용이 증가하고 있으며 2차시장에서 노트를 구입하는 패니매와 프레디맥에 대한 수수료도 인상됐다고 말한다. 융자상품에 대한 비용이 늘었으므로 수익성을 높여야된다는 변명이다.

또한 은행들이 연방이나 주정부와의 합의를 통해 거액의 배상금을 내는 상황에서 이에 대한 지출보전도 필요하다는 것이다. 정말 은행들이 비용지출을 만회하기 위해 수익률을 올렸는지는 의문이다.

▶양적완화로 투기자금 늘어

3차 양적완하로 투기성 펀드들은 자금이 넘쳐나고 있다. 초저금리로 돈을 빌릴 수 있으니 투자할 곳만 생기면 바로 돈을 넣을 수 있다. 서민들은 양적완화가 남의 나라 이야기처럼 들리지만 대형 펀드들은 연방은행에서 찍어내는 돈을 잘 이용하고 있다.

투기성 펀드가 주식시장으로 몰리면서 주가가 상승하고 있다. 주식시장은 2008년수준으로 회복됐다. 과연 경제도 그만큼 회복됐냐고 묻는다면 그건 아니다. 시중에 도는 자금의 일부가 주식시장으로 몰리자 채권수요가 이에 비례해 감소하면서 이자율이 상승하고 있다.

주택 모기지 금리는 10년 만기 재무부 채권금리에 따라 오르고 내린다. 현재 채권이자율은 2% 정도로 1년 전과 비슷한 수준으로 상승됐다.

2012년초에는 30년고정 모기지 금리가 3%후반대였다. 3차 양적완화로 인해 모기지 금리가 지난해말 잠깐 내려갔다가 다시 상승하고 있다는 것을 보여주고 있다.

▶서민과 중산층 힘들어

모기지 금리는 미국경제에 중요한 역할을 한다. 홈오너들의 모기지 페이먼트가 줄어야 소비가 늘고 이것이 경기회복과 직결된다. 그러나 은행들의 모기지 노트에 대한 마진폭이 늘어나고 투기성 자금이 주식시장으로 몰리면서 모기지 금리가 원래 취지와 달리 오르고 있다.

금리가 상승하면 집을 사려는 사람들과 재융자를 하려는 홈오너들의 페이먼트 부담은 늘어날 수 밖에 없다. 거대 기업들의 수익성 싸움에 서민과 중산층 가정만 힘들게 되는 것이다.

인노프로 모기지의 브라이언 주씨는 “양적완화 조치로 풀린 돈이 채권에서 주식시장으로 옮겨졌지만 조만간 조정국면에 접어들 것으로 예상되고 있으며 연방정부도 지금은 금리를 올리지 않을 것이라고 했기 때문에 이자율은 다시 하락세로 접어들 것”이라 전망했다.

출처 중앙일보