무조건 낮은 이자율 찾기보다 자질 꼼꼼히 따져봐야…

지난 2일 국책 모기지 기관 프레디맥이 발표한 30년 고정·15년 고정 모기지 이자율은 각각 3.35%, 2.56%. 모두 앞선 주에 비해 0.05%포인트씩 떨어진 것이며, 15년 고정 이자율은 2주 연속 사상 최저치를 찍었다. 30년 고정 역시 4개월래 최저 수준이고 지난 가을에 기록한 역대 최저치인 3.31%에도 바짝 다가섰다.

이에 발 맞춰 모기지 신청이 증가하는 것은 당연하다. 모기지뱅커연합(MBA)이 집계한 모기지 신청 건수는 4주 연속으로 0.2%~4.5%의 증가세를 기록 중이다. 은행의 대출 조건 또한 완화되고 있다. 모기지 시장 분석 업체 엘리메이에 따르면, 대출 승인을 받은 신청자의 평균 크레딧 점수(FICO) 기준은 2013년 3월 현재 743점으로 2011년 8월(741점) 이후로 가장 낮다.

그러나 실제 계약 이자율(note rate)은 3.813%로 오히려 5개월 연속 증가 추세를 보이며 지난해 7월 이후 가장 높은 수치에 올라 마냥 환호할 때가 아님을 반증했다. 낮은 이자율과 완화된 조건 앞에서 들뜨기보다는 먼저 어디서 누구와 함께 접근할 것인지 고심해야 할 때다.

집을 구입할 때 적절한 모기지 에이전트 선정은 부동산 에이전트 못지않게 중요하다. 현금으로 집을 구입하지 않는 한 모기지를 얻는데 필요한 에이전트 선택은 내 집 마련의 첫 걸음 중 하나다.

◆렌더·브로커=모기지 대출은 일반적으로 렌더·브로커를 통해 이뤄진다. 따라서 이들 중 어디서 모기지 대출을 얻을지 결정하는 것이 출발점이다. 렌더는 시중(Retail)에서 흔히 볼 수 있는 대형 금융 기관이나 모기지 대출만을 전문으로 하는 중소형 금융 기관이며, 모기지 브로커는 융자금을 대는 홀세일 렌더의 이자율과 조건을 주택 구입자와 매칭해주는 일을 한다.

때론 브로커를 포함한 모기지 관련 업체를 모두 렌더라고 부르기도 하지만 렌더의 본 뜻은 외부 조달·자체 자금으로 융자 프로그램을 제공하는 업체다. 이들이 일반 소비자들을 위해 고용한 것이 론오피서(대출심사역)이다.

일단 기존에 거래하던 은행이나 다른 시중 은행에서 모기지를 받을 경우 그 동안의 거래 내역을 바탕으로 대출 조건을 유리하게 끌어 오거나 보다 신뢰성을 가지고 계약을 진행할 수는 있다. 하지만 선택할 수 있는 모기지 종류에 한계가 있으며 일의 진행이 다소 느리다는 지적도 있다.

모기지 브로커를 택한 경우 자신의 필요와 현재 상황을 적극 반영할 수 있으며, 여러 렌더를 비교해 나가기 때문에 이자율을 보다 낮출 수 있다. 또 상대적으로 밀접한 관계를 유지할 수 있는 관계로 진척 속도를 높일 수 있다. 그러나 체이스 등 대형 은행 중 아예 브로커를 상대하지 않는 렌더들도 있다.

전국모기지브로커협회(NAMB)의 웹사이트(www.namb.org)에서 우편 번호 검색을 통해 지역 내 협회 소속 브로커들을 찾아볼 수 있다.

◆자질 확인=어디서 진행할지를 결정했다면 그 다음에는 론오피서·브로커의 개인 자질을 체크해야 한다. 에이전트를 잘못 만나면 시간만 허비하고 잦은 조회로 크레딧만 떨어질 수 있다.

일부 모기지 에이전트들은 무조건 낮은 이자율을 제시해 눈길을 끌지만 자칫 눈속임 이자율은 일정 기간 후 급격히 오를 수 있어 주의해야 한다. 또 신청인의 서류를 조작해 대출을 받아내 추후에 곤란한 상황을 초래하거나 대출 조정 결과 서류를 허위로 자체 제작해내는 ‘조작’ 에이전트와 고객의 재정·신상 정보를 관리 소홀로 유출시키는 ‘태만’ 에이전트들도 종종 목격할 수 있다. 또 일부 업체는 다른 곳에 신청인의 정보를 되파는 신상 매매 업체에 불과할 수도 있다.

그러나 모기지 라이선스 취득 규정을 까다롭게 바꾼 모기지 라이선스법(Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act)이 지난 2008년 도입됨에 따라 론오피서와 브로커를 막론하고 업계 자체의 신뢰성은 상당 부분 제고됐다.

시중 은행 소속 론오피서들은 금융 기관 자체 검증·보수 교육 프로그램을 통해, 다른 모기지 렌더의 론오피서와 브로커들은 연방·주정부 시험에 정기적으로 응시해 자격을 유지한다. 엄영옥 리빙스톤 모기지 대표는 면허 제도 개정과 불경기를 거쳐 현재까지 영업을 지속하고 있는 모기지 업체들은 어느 정도 검증이 이뤄진 업체라고 볼 수 있다고 밝혔다.

전국모기지면허시스템(NMLS)의 웹사이트(www.nmlsconsumeraccess.org)에서 론오피서·브로커의 면허 소지 여부·업계 경력을 조회할 수 있다. 또 BBB(Better Business Bureau·www.BBB.org)에 방문하면 다른 소비자들이 올린 융자 업체에 대한 불만 사항을 사전에 확인할 수 있다.

◆본인 노력도 중요=에이전트를 선택한 후에도 그에게 모든 것을 위임하기보다는 끊임 없는 비교·검증이 이어져야 한다. 뱅크레이트(www.bankrate.com) 등에서 다른 모기지 업체의 제시 조건을 개략적으로나마 살펴보며 현재 진행 중인 모기지 계약의 타당성을 재고해야 한다.

대출 조건에만 연연하지 말고, 융자 절차 제반에 대해서도 관심이 필요하다. 전국소비자법률센터의 웹사이트(www.nclc.org)에는 모기지 대출 서류를 꾸밀 때 사용되는 용어들이 게재돼있다.

모기지 계약 시 업체가 들이 미는 소비자 보호 관련 서식(Disclosure) 중 ‘Good Faith Estimate’ 서식은 제반 융자(클로징) 비용을, ‘Truth-in-Lending’ 서식은 계약 이자율에 대한 내용을 담고 있다. 이 두 서식을 확실히 숙지해 놓으면 차후 클로징 때 추가 비용(Penalty) 발생 등을 미연에 방지할 수 있다.

또 신청인에 대한 법률 보호가 상대적으로 제한적인 재융자의 경우 클로징 3일 이내에 융자 자체를 취소할 수 있는 권리(Right of Rescission)가 보장돼 있다는 것도 유념해야 한다.

출처 중앙일보