융자방법이 생겼다, 나도 가능할까?

지난 1월초부터 세금보고상의 수입문제, 크레딧 문제, 파산기록, 숏세일기록등의 이유로 모기지 받기 힘든 고객들을 상대로 40% 다운페이먼트로 융자를 해주던 프로그램이 전면 폐지됐다. 하지만 2월에 들어서면서 새로운 프로그램이 등장했다. 예전의 프로그램에 비해 준비해야할 서류가 많아졌지만 신용에 문제가 있는 고객이나 세금보고의 수입이 적은 경우에 유용하게 쓰일 수 있겠다.

65% Debt to Income
많은 분에게는 생소하겠지만 알고 보면 파격적인 부분이다. 이것은 고객의 수입과 지출의 비례를 말한다. 현재 이 비율이 45%가 넘어가면 사실상 주택융자는 불가능했다. 좀 더 쉽게 설명하자면 일반적으로 자동차 페이먼트가 월 300달러가 나간다고 가정한다면 20만달러의 융자를 받으려면 최소 4만5000 ~ 5만달러의 연소득이 있어야 가능하다. 하지만 새로운 프로그램에 적용한다면 연소득 2만6400달러로 융자할 수 있다는 것이다. 이 Debt to Income의 기준으로만 봐서는 파격적인 프로그램이 아닐수가 없다.

최대의 걸림돌, Down payment.
이전 프로그램도 마찬가지였지만 새로운 프로그램도 가장 큰 걸림돌은 Down Payment가 될 것이다. 현재 이 프로그램은 집 가격의 55%까지만 융자할 수 있다. 40만달러의 집을 구매한다면 Down Payment와 융자 세틀먼트비용, 그리고 세금과 보험비의 Reserve비용까지 합친다면 18만 8000달러정도가 필요하다.

거주목적, 투자목적, 현금인출 상관없이 같은 이자율
이 프로그램의 또 하나의 특징은 융자받는 집이 거주목적의 주택이거나, 투자목적이거나, 또는 현금인출을 목적으로하는 융자이거나 상관없이 같은 이자율을 적용한다는 것이다. 현재 이 프로그램의 이자율은 5년고정 프로그램으로 5.75%로 거주목적의 집을 구매할때는 다소높게 느껴지지만, 투자목적의 주택을 구매하거나 현금인출을 목적으로 한다면 그렇게 높은 이자율이라고 볼 수 없다. 따라서 투자용 주택을 구매하려하는 고객이나 이미 소유한 투자용 주택에서 현금인출을 원하는 고객에게 충분히 유용하게 쓰일 수 있을듯하다.

프로그램은 하나, 5년고정뿐
다른 프로그램들처럼 이 프로그램은 그 종류가 다양하지 못하다. 장기고정 옵션은 없고 5년 단기고정에 정해진 5.75%이자율을 동일하게 적용한다. 어차피 개인투자자들의 자금으로 진행되는 프로그램이기 때문에 자금에 한계가있고 이 한계를 지속하기 위해서 대부분의 융자를 5년에서 7년사이에 환수하는것을 목적으로 하기 때문이라 생각된다. 고객입장에서는 지금 급한 대로 융자를 받고 5년에서 7년후에 재융자를 하거나 집을 처분 할 계획을 생각해 두어야한다.

간소화된 수입증명
현재 모든 융자프로그램은 지난 2년동안의 수입증명을 요구하지만 이 프로그램은 현재의 수입증명만으로 융자가 가능하다. 실질적으로 현재의 수입이 충분하다면 2013년, 그리고 2012년 수입증명은 신경쓰지 않아도 된다.

출처 중앙일보