주택 모기지 신청과 절차

Apr 22, 2014 No Comments by justin

오퍼 보낼때는 감정가격 수준에 맞게써야
나중에 가격문제로 실랑이 벌일 필요 없어

현금으로 집을 사는 경우가 아니라면 모기지 융자신청은 피해갈 수 없는 주택구입과정의 하나다. 셀러와 바이어가 여러차례 오퍼를 주고 받은 후 에스크로를 오픈하면 거래의 성공 여부는 융자에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 주택구입의 성패를 쥐고 있는 융자 절차에 대해 알아보자.

바이어는 처음 오퍼를 쓸때 은행이나 융자회사로부터 사전 융자승인서(Pre-Qualification Letter)를 받았다.

이 승인서는 현재의 소득으로 구입가격이 감정가에 적합할 경우 융자를 해주겠다는 서류다.

사전 승인서는 바이어의 세금보고서류와 현재 소득 증명자료에 근거하여 얼마까지 융자가 가능하다는 내용을 담고 있다.

일단 에스크로가 오픈됐으면 본격적인 융자 절차가 시작된다.

▶기본자격

세금 공제전 월 소득의 43%가 주택 모기지 페이먼트 재산세 콘도와 타운 하우스일 경우 관리비 그리고 자동차 페이먼트 등 기타 모든 고정지출 항목을 포함해야 한다. 크레딧 점수는 740점이 넘으면 가장 좋은 이자율을 받을 수 있고 다운페이먼트도 20%이상 할 수 있다면 융자 성공률은 90%가 넘는다.

모기지 융자는 꼭 크레딧 점수가 높아야 받을 수 있는 것은 아니다.

정부가 보증하는 FHA융자는 신용점수가 700점이 넘지 않아도 융자를 받을 수 있다.

▶융자종류

대표적으로 고정이자율과 변동이자율로 나뉘어 진다. 정해진 기간동안 이자율이 변하지 않는 고정에는 30년과 15년이 있고 3년과 5년 7년짜리 단기 고정도 있다.

30년과 15년은 이사를 가지 않고 재융자를 하지 않는다면 이 기간에 모기지 페이먼트를 모두 갚을 수 있다.

그러나 3년~7년짜리의 단기고정 프로그램은 해당 기간이 지나면 융자금을 페이오프하거나 아니면 매해 1년짜리 변동으로 바뀌게 된다.

변동 이자율은 매년 이자율이 변하는 것을 말한다. 변동 이자는 고정보다 싸다는 장점은 있지만 이자율이 오르는 상황이라면 페이먼트가 늘어난다는 부담이 있다.

대부분의 바이어들은 30년고정 프로그램을 선호하고 있으며 모기지 상환능력이 된다면 이자 부담을 줄일 수 있는 15년짜리가 유리하다.

현재 이자율은 30년고정이 4.5%선에서 움직이며 15년 고정은 3.5%대다. 5년고정은 3.7%대다.

최근에는 이자율 상승으로 페이먼트 부담이 적은 변동이자율로 주택을 구입하는 사람들도 늘어나는 추세다.

▶융자 서류 제출

바이어는 세금보고 서류와 월급장이일 경우 2주마다 또는 매월 받는 급여 명세서(Pay Stub) 은행거래 증명서(Bank Statement)를 기본적으로 제출해야 된다. 자영업자라면 현재의 재정상태인 손익관련 서류(P/L Statement)가 있어야 한다.