감정의 이해

주택 소유주는 한번쯤 지금 내 집 값이 얼마나 올랐을까? 혹은 주택 시장이 좋지 않은데 집값이 구입 시보다 더 내리지는 않을까? 생각 해보았을 것이다. 부동산에 있어서 단세대 주택 다세대 주택 상업용 건물 사업체에 이르기까지 감정 대상은 상당히 다양하다.

부동산 거래가 시작되면 현금을 다 주고 사지 않는 한 융자을 얻게 되고 융자 은행은 주택 감정을 필수로 하게 된다. 또한 재융자를 받을 때도 감정가에 따라 받을 수 있는 이자율도 달라지고 Cash Out을 할 경우엔 받을 수 있는 액수까지 달라진다.

이처럼 모기지 융자를 해주는 은행이 담보물의 가치를 알아보는 것은 융자의 기본이고 감정으로 나온 가치가 융자에 막대한 영향을 준다. 간단한 예를 들어 보면 최근에 20%정도 다운하고 융자를 받는 고객도 많이 있는데 40만 달러 주택을 80% 융자를 받기 원하는 고객이 있다고 하자.

그런데 은행 감정가가 38만 달러만 나왔다고 하면 은행에서 80% 융자는 구입가격의 80%인 32만달러가 아니라 감정가의 80% 인 30만4000달러가 된다. 그렇다면 고객은 80%융자를 하기 위해서 만6000달러를 더 다운을 하던지 

아니면 모기지 보험을 얻거나 2차 융자로 융자로 나누는 방법을 택해야 한다. 참고로 구입가 보다 감정가가 더 많이 나왔을 경우 융자는 구입가 기준으로 진행이 된다. 그럼 이러한 부동산 감정은 어떻게 가치를 산출하는 것일까. 감정 산출의 몇 가지 방법 중 가장 일방적인 방법인 Sales Comparison Approach에 대해서 알아보기로 하자. 

Sales Comparison Approach 감정 방법은 감정 평가사들이 가장 많이 사용하는 방법으로 감정하고자 하는 주택이나 건물과 지역적으로 가장 가까우면서도 조건이 비슷한 3-4개의 이미 거래된 가격과 비교해서 해당 Property를 감정하는 방법이다.

즉 감정코자 하는 Subject Property를 기본으로 놓고 선별된 이미 매매된 비교 주택들(Comparable Sales)과의 서로 다른 조건들을 맞추어 가면서 근사치의 값을 찾아내는 감정 방법이다.

실례를 들어 보면 아래 표에서처럼 감정하려는 주택과 비교 주택을 놓고 거래된 주택 가격과 옆 단에는 상이한 조건에 따라 가감한 금액이 있다.

간단히 설명하면 감정 주택은 1Car Garage인데 비교 1은 2Car Garage이기때문에 비교 1 거래 가격에서 2500달러를 빼고 비교2는 화장실이 1.5인데 감정 주택은 2개기 때문에 비교 2의 거래 가격에 1500달러를 더하여 계산한다.

이런 식으로 비교되는 3곳의 감정가격을 기준으로 약간의 다른 요소를 합해서 감정사가 감정 주택의 가치를 산출한다. 대충 눈치 있는 분들은 알아 차리셨을 것이다. 감정 대상의 주택 가격은 감정사가 비교하는 다른 주택들의 거래 가격이 가장 큰 영향을 미친다.

그래서 감정시 부동산 브로커 분들이 감정사에게 일명 ‘캄'(Comparable Sales)이라고 하는 최근 좋은 가격으로 거래된 자료를 감정사에게 참고로 건네어 주는 것이 유리하다.

혹시 부동산 감정 평가사에 관심 있는 독자를 위해 간단히 감정 평가사에 관해 언급하면 감정평가사들도100만 달러 이하의 주거용만을 감정할 수 있는 State Licensed Appraiser와 100만 달러 이상의 주거용도 할 수 있는 State Certified Appraiser 또한 상업용도 감정할 수 있는 State Certified General의 세 부류로 나뉜다.

모두 일정 시간의 Educational Requirement 와 2년 이상 (2000~3000시간이상) 의 Experiential Requirement를 만족시켜야 하며 주정부 시험을 포함해서 5~8회 이상의 시험을 거쳐야 한다. 초기 2~3년 고생을 생각하여야 되며 어느 정도 경력이 쌓이면 크게 시간에 구애를 받지 않고 자유롭게 일할 수 있는 직업 중 하나이다.

최근 특히나 서브프라임 사태를 겪으면서 주택 감정의 중요성에 대한 이슈가 크게 강조되는 만큼 많은 감정사들이 속해 있는 감정 회사들 자체내의 규제와 또 감정회사들과 감정 지시를 내리는 은행들과의 관계에 대한 규제들이 강화되었다.

보다 공정한 주택 감정을 통해 부동산 시장의 거품을 줄여서 부실융자를 막기 위함이다.

출처 중앙일보