부동산 공동 소유권 등기의 종류

<문> 최근 부동산 구입이 적기라는 조언에 따라 상업용 부동산과 더불어 주택을 구입하려고 한다. 부부 공동명의로 하거나 별도의 법인체를 설립하려고 하는데 어떤 형태의 소유권으로 등기를 하는 것이 바람직한지 알고 싶다.

< 답> 부동산을 단독으로 소유할 때에는 별도의 문제가 없지만 소유권을 부부나 가족, 또는 제3자와 공동으로 소유하게 된다면 이 소유권을 등기하기 전에 반드시 전문가와 상의해야 한다. 왜냐하면 소유권의 종류와 형태에 따라 법적인 면과 세금문제에 커다란 영향을 미치기 때문이다.

공동소유권을 등기하는 방법에는 대표적으로 세 가지 방법이 있는데, ‘Joint Tenancy’(합유부동산권: JT), ‘Community Property’ (부부 공유재산:CP), ‘Tenancy-in-Common’(공유부동산권: TIC) 등이 이에 해당한다.

JT는 반드시 부부 사이가 아니더라도 무방하며, 두 사람이상, 여러 사람이 같이 소유할 때에도 가능한 방법이다.

또한 소유권자 중 일부가 사망하게 되면 그 지분이 자동적으로 나머지 생존자에게 똑같이 분배되도록 되어 있다.

소유권자가 다른 사람의 동의없이 자신의 소유권을 제3자에게 양도할 수 있고, 새로이 지분을 양도받은 제3자에 해당하는 사람은 더 이상 JT가 아닌 TIC으로 존재하게 된다.

법인체는 사람과 달리 사망하는 경우가 없기 때문에 법인체와 개인은 법적으로 이러한 JT 형태의 소유권으로 등기하는 것이 불가능하다. CP 형태의 소유권은 합법적으로 결혼한 부부 사이에서만 가능하며, 동거 중이거나 사실혼 관계의 사이에서는 가능하지 않다.

원칙적으로 부부 중 한 사람이 혼자서 판매할 수 없으며 부부가 동시에 매매 계약서에 서명하여야만 유효하다.

부부 중 한 사람이 사망하게 되면 절반에 해당하는 배우자의 지분이 전부 생존 배우자의 소유권으로 이전되는 것은 JT와 동일하나, 자산가치 증가와 매매차익에 대한 양도소득세나 상속세, 그리고 소유권 이전 후의 부동산 원가 산정에 있어서 CP 형태의 명의로 되어 있는 재산은 상속세나 양도소득세 대상에서 제외되며 소유권 이전 후에도 현재의 시세가 전액 구입원가로 상향 조정되는 유리한 점이 있으므로, 부부 사이에서는 CP 형태의 소유권이 보다 더 바람직하다.

최근에는 세금혜택과 채권자로부터 재산을 보호하기 위한 방편으로 리빙 트러스트나 유한책임회사(Limited Liability Company, LLC) 같은 소유권 등기 방법도 사용되고 있으므로, 자신이 필요로 하는 내용에 따라 전문가와 상의해서 결정하는 것이 바람직하다.

출처 : 한국일보