Justin Kim이 바라 본 미국 부동산 투자 트렌드 2023 – Chapter 1. “BRRRR”
Jan 23, 2023
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부동산 투자의 트렌트
필자는 지난 주 토요일 오전 9시부터 오후 4시 30분까지 PA Alloy King of Prussia – a Double Tree by Hilton에서 진행된 ”PA Real Estate Investors Convention”에 다녀 왔습니다. 시간 상 모든 Class들을 듣지는 못했지만 참여한 협력 업체들과 강연자들, 그리고 참가자들의 질문과 답을 들으면서 최근 부동산 투자의 트렌드를 조금이나마 이해할수 있는 좋은 기회가 되었습니다. 이에 제가 느낀 부분들을 독자들과 나누어 보려 합니다.
이 행사에는 많은 부동산 Agent, Investors, Lender, Property Management Company, Construction Company, 그리고 Title Company들이 참여를 하였습니다.
그 중에 가장 많이 참여한 업체는 Hard Money Lender들로 보였고, 이 들은 Real Estate Investor들에게 많은 관심을 받고 있었습니다.
평소 필자에게는 “Hard Money”라고 하면 “사채”, “제3 금융권”등으로 불리며, 고이자와 많은 수수료가 연상되는 다소 부정적인 이미지 였습니다. 하지만 필자의 이러한 부정적인 인식과는 달리 부동산 투자자들에게는 비싼 이자와 수수료를 내서라도 부동산을 구입하고 수리하여 보다 많은 수익을 창출하는데 꼭 필요한 필수 기관으로 인식되어 지고 있었습니다.
부동산 투자에는 단기 투자와, 장기 투자로 나뉠 수 있고, 이 또한 개인적인 성향에 따라 다소 공격적인 투자와 보수적인 투자로 나뉠 수 있다고 생각됩니다.
예전에는 부동산을 구입하여 장기간 유지하며 렌트 수익을 받고, 오랜 시간을 거치면서 시세 차익을 보는 장기적이고 보수적인 부동산 투자가 선호 되었다면 최근의 트렌드는 장기보다는 단기, 보수적 투자 보다는 공격적인 투자가 부동산 투자자들에게 각광을 받는 것으로 보였습니다.
공격적인 투자의 방법으로 BRRRR과 Sellers financing, 그리고*Flipping등을 대표적으로 뽑을 수 있었고, 장기적이고 보수적인 투자로는 203K융자를 사용하여 투자의 목적과 거주 목적을 하나의 건물로 모두 충족시키는 투자 방법을 볼 수 있었습니다.
오늘은 먼저 공격적이지만 단기적, 장기적 목적의 부동산 투자중의 하나인 “BRRRR”에 대해서 설명해 보고자 합니다.
먼저 “BRRRR”은 짦은 시간에 많은 돈을 들이지 않고 많은 Rental Property를 늘려가는 방법으로 자본이 부족한 젊은 투자자들에게 각광을 받는 것으로 보였습니다. (여기서 말한 짦은 시간이라는 것은 장기간 돈을 모으고 건물을 사는 것이 아닌 HARD MONEY를 사용하여 준비 기간이 짧다는 것을 뜻합니다.)
“BRRRR”은 BUY–REHAB-RENT-REFINANCE-REPEAT이라는 단어들을 뜻하며, 쉽게 말해 건물을 구입하고, 수리하고, 렌트주고 수익을 창출함과 동시에, REHAB을 통해 오른 건물의 감정가와 렌트 수익을 사용하여 금융 기관에서 재융자를 받음으로 테넨트에게 받는 렌트비로 건물이 운영, 유지되도록 하게 하는 투자 방법입니다.또한 재융자를 받을때 REHAB의 결과로 생긴 건물의 EQUITY를 함께 뽑아 다음 부동산 투자의 발판을 만들어 가는 것을 뜻합니다.
개인이 모아 놓은 투자 자금으로 Rental property를 구입하기 위해서는 오랜시간 자금을 모아야 하는 불편함이 있습니다. 그 기간 동안 건물의 시세 상승이 내가 모으는 자금 속도보다 더 빠르게 오른다면 Rental property구입은 영영 불가능하게 될 것입니다. 이 외에도 투자 건물을 제 1 금융권과 함께 구입을 할 시 다운페이먼트가 최소한 20% – 35%가 들어 갈 것이고 기타 감정비용, 인스펙션, 환경등 많은 비용과 시간이 들어 갈 것입니다. 이에 이 BRRRR을 선호하는 젊은 투자자들은 비싼 이자와 비용을 감안해서라도 Hard Money를 사용하여 BRRRR을 진행하는 것으로 보였습니다.
위의 설명만으로는 BRRRR투자를 하지 않을 이유가 단 하나도 없어 보이지만 투자는 언제나 리스크도 함께 동행한다는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.
일반적인 부동산 투자 방법에 비해 투자 비용이 작기 때문에 투자대비 수익률이 휠씬 좋게 나오는 것은 사실입니다. 하지만 기존 은행에서 이 방법을 선호하지 않고, 적극 지원하지 않는 것은 그 만큼 리스크를 크게 보기 때문이라 생각됩니다. 또한 이러한 수익을 만들기 위해서는 건물을 보는 안목, *REHAB의 풍부한 경험, Property management의 기술과 지식이 없어서는 않되는 것입니다. 생각과 달리 건물의 감정가가 오르지 않는다거나, 렌트의 공실로 인해 모든 투자가 실패로 돌아감과 동시에 많은 부채를 감당해야 하는 문제를 야기시킬수도 있습니다.
투자는 항상 수익을 지향하지만 많은 리스크가 잠재되어 있다는 것을 잊지 말아야 할 것입니다.
투자를 하기 위해서는 철저한 조사와 준비 기간을 통해야 하고, 다른 사람을 믿거나 의지해서 하는 투자는 항상 실패로 가는 지름길이 될 것입니다.
다음 글에서는 Sellers Finance 투자 방법에 대해서 이야기 나누어 보도록 하겠습니다.
* REHAB : 부동산에서는 집을 고치는 것을 뜻합니다.
* EQUITY : Home Equity라 함은 해당 주택의 사용 가능한 자산을 말합니다.
* FLIPPING : 집을 구입하고 수리하여 판매를 하는 것으로 시세차익 목적으로 합니다.
