클로징 비용 이해하기

클로징 비용

부동산 구입과 관련된 많은 비용이 있습니다. 그 중 가장 대중적인 비용에 대해서 간략하게 설명 드리겠습니다.

CD : Closing Disclosure는 2005년 부터 사용 되었으며 그 이전에 사용 되었던 Hud-1과 같이 부동산 거래와 관련된 비용을 자세히 설명하는 정부 의무 양식입니다. 대출자는 3일전에  CD를 받아 리뷰하고 승인해야 클로징이 가능합니다.

HUD-1 :  2005년 이전에 사용되었던 이 양식은 부동산 거래와 관련 비용을 자세히 설명하는 정부 의무 양식입니다. 현재는 상업용 부동산 거래나 현금거래 부동산에만 사용되고 융자를 사용한 거주용 부동산에는 사용되지 않고 있습니다.

Lender 에서 부과하는 비용

Origination : 대출 기관과 모기지 중개인이 대출자에게 모기지 대출을 위해 부과하는 수수료.  Origination fee에는 대출 신청 접수 및 처리, 대출 인수 및 자금 조달, 기타 행정 서비스가 포함됩니다.

Points :  포인트는 대출 금액의 백분율입니다. 예를 들어, 대출 담당자가 $100,000 대출의 1포인트에 대해 이야기할 때 이것은 대출의 1%인 $1,000입니다. 개인의 재정 상태에 따라 다르지만 포인트는 보통 세 가지를 선택 할 수 있습니다. 1. 포인트를 지불하거나 받지 않기로 결정할 수 있습니다. 이것은 제로 포인트 대출입니다. 2. 마감 시 포인트 비용을 지불하여 더 낮은 이율을 받을 수 있습니다. 3. 렌더에게 포인트(대출 기관 크레딧이라고도 함)를 지급하도록 선택하고 이를 사용하여 클로징 비용의 일부를 충당할 수 있습니다.

Document Preparation :  이 비용은 모기지, 신탁 증서, 어음 또는 증서와 같은 최종 법적 문서 준비 비용을 포함합니다.

Underwriting  :  대출 기관에 지불하는 이 수수료는 대출 승인 여부를 조사하는 비용을 포함합니다.

Appraisal : 이 비용은 감정인이 작성한 감정 보고서에 대한 비용입니다. (융자 시작 단계에서 이루어 지므로 바이어가 미리 직접 지불하는 경우도 있고 추후 클로징에 지불하는 경우도 있습니다. )

Credit Report : 이 비용은 신용 기록을 보여주는 신용 보고서 비용을 포함합니다. 대출 기관은 신용 보고서의 정보를 사용하여 대출 승인 여부와 대출 금액을 결정합니다.

Flood Determination :  부동산이 홍수 지역에 있는지 판단하기 위한 조사 비용입니다. 부동산이 홍수 지역 내에 있는 것으로 밝혀지면 홍수 보험에 가입해야 합니다.

Home Inspection : 건물의 상태를 확인하는 비용으로 건물의 상태에 따라 클로징 전에 필요한 조치(수리 or 크레딧)를 셀러에게 요청 할 수 있습니다. (융자 시작 단계에서 바이어가 미리 지불하기에 클로징때는 비용이빠지는 것이 통상적이다.)

Pest Inspection :  이 비용은 집에 흰개미 또는 기타 해충 침입이 있는지 검사하는 데 사용됩니다.

Mortgage Insurance Premium :  PMI(Private Mortgage Insurance)라고도 불리며 일반적으로 다운페이가 20% 이하일때 은행에서 가입하도록 요구합니다.

Prepaid Interest :  클로징 날부터 말일까지의 선이자를 지불하는 비용입니다.

Homeowner’s Insurance Premium :  이 보험은 화재, 폭풍 및 자연 재해로 인한 손실로부터 귀하와 대출 기관을 보호합니다. 이 비용은 클로징 이전에 지불이 될수 도 있고 클로징에서 첫 해 보험료를 지불하도록 요구하는 경우도 있습니다.

타이틀 회사에서 부과하는 비용

Lender’s title insurance :  대출 기관의 융자 금액에 대한 보호를 위해 바이어가 지불하는 대출 기관의 보험 비용입니다.

Owner’s title insurance :  소유자 또는 상속인이 부동산을 소유하는 동안 소유자의 소유권을 보호하는 보험 비용.(클로징 때 내는 한번의 비용으로 추가부담 없이 건물 소유기간 동안 유효합니다. )

Settlement : 이 비용은 클로징의 전반적인 운영과 모든 돈의 분배(세금, 보험, 등기, 렌더 비용, 커미션등)를 위해 지불하는 것으로 클로징을 진행하는 사람이나, 타이틀 회사에게 지급됩니다.  이 수수료 지불에 대한 책임은 지역에 따라 바이어가 내기도, 셀러와 바이어가 나누어 내기도 합니다.

Title Search :  구매하려는 부동산의 공공 기록을 검색하는 수수료 입니다. (건물과 건물 소유자의 저당권 & 판결문 유무, 세금을 포함하여 건물의 소유권에 영향을 줄수 있는 모든것)등을 조사하게 됩니다.)

Notary :  이 비용은 공증인으로 면허를 받은 사람이 문서에 이름이 기재된 사람이 실제로 문서에 서명했다는 사실을 인증(공증)하는 비용으로 청구됩니다.

Recording fees : 이 비용은 매매 계약에 따라 바이어 또는 셀러가 지불 할 수 있습니다. 구매자는 일반적으로 새 증서(Deed) 및 모기지의 법적 기록(저당권 설정)에 대한 수수료를 지불합니다.(NJ & PA는 바이어가 지불하는 것이 통상적입니다. )

Transfer Tax :  이 세금은 재산이 양도 되거나 담보 대출이 이루어질 때마다 지불 되는 세금입니다. 지역에 따라 다른 세율을 적용됩니다. (담보대출에 대한 TAX 발생은 NY에서만 적용됩니다.)

기타 추가적인 비용

Attorney fees :  주택 구매자와 판매자 모두 법적 문서를 준비하고 기록하기 위해 법적 대리인을 가질 수 있습니다.  NJ와 PA는 Residential Property의 경우 변호사 선임은 각자의 선택입니다. 하지만 NY은 법적으로 변호사가 꼭 있어야 하는 Attorney state입니다.

Real estate commission :  일반적으로 판매자가 지불하는 부동산 중개인의 판매 수수료 입니다. 이 수수료는 일반적으로 주택 판매 가격의 일정 비율입니다.

Survey : 대출 기관은 측량인이 부동산 측량을 수행하도록 요구할 수 있습니다. 이것은 구매자에 대한 보호이기도 합니다. 일반적으로 구매자가 측량사 수수료를 지불하지만 때로는 판매자가 지불하기도 합니다.(Township마다 다른 법이 적용되고 있고, Certificate of Occupancy를 받을때  필수적으로 요청하는 Township이 있고 그렇지 않은 Township이 있습니다.)

Property Tax :  School tax, township tax, City tax, County Tax등 지역에 따른 부동산 세금 입니다.

Home Warranty :  가정의 주요 시스템 및 가전 제품에 대한 예기치 않은 고장 비용으로부터 귀하를 보호하기 위한 보험 증권 수수료입니다.

HOA fees : Home Owners Association 의 있는 콘도나 타운 하우스에 입주를 위해서는 HOA에서 요구하는 비용을 납부 하여야 합니다. (Capital contribution, Application fee, Move in Fee, 2 months reserve, and etc.)

Proration : 셀러가 미리 낸 텍스나 상하수도 비용, HOA 비용을 날짜로 계산하여 바이어가 셀러에게 돌려주는 비용. 클로징 날 기준으로 납부 상황에 따라 셀러가 바이어에게 주어야 하는 상황도 있습니다.

EMD : Earnest Money Deposit 주택 구매를 위해 타이틀 회사 또는 부동산 에스크로에 넣어 놓은 보증금을 뜻합니다.