Justin Kim이 바라 본 미국 부동산 투자 – 타이틀 회사 세틀멘트 에이젠트는 누구인가?

Feb 07, 2023 1 Comment by justin

1. 타이틀 회사의 세틀멘트 에이젠트는 누구이고 무엇을 하는 사람인가?

미국 부동산 거래에는 생각보다 많은 기관들이 협력하고 있습니다. 하지만 바이어나 셀러는 부동산 에이젠트나, 융자 기관과 밀접하게 일을 할 뿐 다른 기관의 중요성을 간과하는 경우가 많이 있습니다. 특히 모든 일의 중심에 타이틀 회사가 있다는 것을 많은 사람들이 인지하지 못하고 있습니다.

사람들이 연상하는 세틀멘트 에이젠트는 부동산 구매를 완료하는 날 많은 서류에 서명을 받고 공증을 하는 사람, 또는 융자 서류를 설명해 주는 사람일 것입니다.

세틀멘트 에이젠트는 구매를 완료하는 일(클로징) 이전에 소유권과 관련 된 셀러의 저당권이나 다른 문제점들을 찾아 해결하고, 바이어에게 깨끗한 소유권을 양도하는 중요한 일을 담당하고 있습니다. 또한 융자 회사와 협력하여 융자 승인에 필요한 작업들을 수행합니다.

그렇다면 부동산 구매에 있어서 이렇게 중요한 일을 하는 타이틀 회사의 세틀멘트 에이젠트가 왜 셀러와 바이어에게 친숙한 포지션 아닐까요?

그 이유는 셀러와 바이어를 위해 많은 일을 하면서도 타이틀 회사가 바이어와 셀러에게 직접 연락을 취하는 일이 적기 때문입니다.

타이틀 회사가 하는 모든 일은 셀러와 바이어, 렌더의 중간에서 조율하고 문제를 해결해 나가는 일이지만 그 문제의 해결은 셀러와 바이어가 아닌 관련 기관과 긴밀하게 일을 진행하기 때문입니다.(관련 기관 : 셀러의 변호사, 바이어의 변호사, 론 프로세서, 그리고 양쪽의 부동산 중계인)

*세틀멘트 에이젠트는 셀러와 바이어의 사이에서 조율, 조정, 중재등의 일을 한다고 하여 Coordinator라고도 불립니다.

2. 혹시 알고 계신가요? 타이틀 회사를 정 할수 있는 권한이 “바이어”에게 있다는 것을…

어느 주나 상관없이 타이틀 회사를 고용 할 수 있는 권한은 바이어에게 있습니다. 때로는 셀러가 정해놓은 타이틀 회사를 써야한다는 특정 계약 조건이 있을때도 있지만 바이어의 소유권을 보호하기 위한 일이기에 바이어가 정하는 것이 맞습니다.

부동산을 처음 구입하는 바이어는 부동산 중계인 또는 담당 변호사가 정한 타이틀 회사와 자연스럽게 일을 하게 됩니다. 이 부분이 문제가 되는 것은 아니지만 최소한 바이어에게 타이틀 회사의 존재와 어떠한 일을 하는지를 설명하고, 타이틀 회사의 선임권이 바이어에게 있음을 알려주는 노력은 반드시 필요 할 것입니다.

부동산을 쇼핑하듯, 모기지의 이자와 비용을 쇼핑하듯 타이틀 회사의 경력과 비용, 전문성도 꼭 따져봐야 할 것입니다.

타이틀 회사는 해당 부동산을 구입하기 전 바이어의 소유권에 문제가 없도록 하기위해 셀러와 해당 부동산을 조사하고 문제점을 찾아 해결하는 일을 합니다. 또한 클로징과 동시에 바이어의 소유권에 대한 보험을 적용함으로 찾아내지 못한 소유권 관련 문제들로부터 바이어를 보호합니다.

클로징 이후에 바이어를 보호 할수 있는 기관은 타이틀 회사밖에 없다는 말입니다.

3. 부동산 거래에 있어서 절대 없어서는 안 될 기관은 어디 일까요?

부동산 매매에는 부동산 에이젠트, 융자, 변호사와 같이 표면적으로 들어나는 기관과 타이틀 에이젠트, 감정사, 인스펙터, 보험회사, 털마이트 회사, HOA(Home owners association), 회계사등 표면에 잘 들어나지 않는 기관들이 함께 일하고 있습니다.

모두가 중요한 역할을 하고 있지만 미국에서의 부동산 거래 중 빠질수 없는 기관은 타이틀 회사라고 필자는 생각합니다.

2021년 – 2022년의 총 거래 중 20% – 30%의 거래가 융자 없이 부동산 구매(Cash buyer)가 이루어 졌습니다. 또한 집을 셀러가 바이어에게 직접 매매하는 경우도 어렵지 않게 찾아 볼 수 있습니다. (Sell buy owner)

변호사도 지역에 따라 꼭 있어야 하는 주(NY, DELAWARE & VIRGINA..etc)가 있고 그렇지 않은 주도 있습니다. 때로는 주의 법은 변호사가 필요하지 않지만 특정 지역은 인접한 큰 도시의 영향으로 변호사를 필요로 하는 경우도 있습니다. (Bergen County, NJ)

Cash buyer의 경우 부동산 감정을 하지 않는 경우도 많고 인스펙션 역시 생략하는 경우도 있습니다.

하지만 건너뛸수 없는 것이 소유권 조사(Title Search)와 에스크로 서비스, 클로징 그리고 양도증서의 등기가 있습니다.

이러한 일들이 타이틀 회사에서 진행하는 것으로 다른 기관은 빠져도 타이틀 회사는 부동산 매매에 있어 빠질수 없는 기관입니다.

“부동산 경기가 살아나야 나라 경제도 산다”는 말이 있습니다. 그 만큼 부동산 구매에 많은 기관들이 연결되어 있고, 많은 전문가들이 관련 되어 있다는 뜻입니다.

일반인 들에게 부동산을 구입하는 것은 인생에서 가장 큰 도전이자 큰 투자가 될 것입니다. 이러한 기회에 비용을 조금 절약하고자 전문 기관의 도움을 기피한다면 추후 큰 손해로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 할 것입니다.

약은 약사에게 진료는 의사에게…

법률 자문은 변호사에게, 부동산은 리얼터에게, 융자는 렌더에게, 그리고 소유권 조사와 이전은 타이틀 회사에게 문의하시기 바랍니다.