사기성 양도

Justin Kim 칼럼 10/01/2013

Golden Title Agency, LLC

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지난 8월Quit Claim Deed를 사용하여 명의를 빼고 넣는 것에 대하여 설명을 하였다.  그 후 많은 분들에게 전화가 오고 문의가 이어졌다. 빚을 지고 갚지 않기 위해 가지고 있는 재산에서 명의를 빼거나 가족에게 명의를 이전 하는 것이 아무런 소용이 없다는 것을 말 했었다.

이번 칼럼에서는 반대로 채무자가 채권자로부터 채무를 청산되는 것을 방지하기 위해 재산의 명의를 가족에게 양도된 것에 대한 해결 방법을 제시하도록 하겠다.

일반적으로 채무자가 채권자로부터 채무가 청산되는 것을 막기 위하여 자신의 재산을 합당한 대가를 지불 받지 않고 제3자에게 양도하는 것을 “사기성 양도(Fraudulent Conveyance)”라고 한다.

채무자가 양도 당시 채무 불 이행 상태가 되어있는 상태에서 자신의 재산을 합당한 대가(reasonably equivalent value)를 받지 않고 제3자에게 양도하게 되면 이러한 행위를 사기성 양도로 규정하여 이에 따른 제재조치를 가할 수 있다.

예를 들어 채무자가 시장가치가 50만달러이고 은행의 담보부채가 30만달러인 부동산을 소유하고 다른 채권자에게 20만달러의 무담보 빚을 진 경우를 예로 들겠다.

이 채무자가 자신의 부동산을 제삼자에게 은행부채만 부담하는 조건으로 부동산을 양도했을 경우에는 제3자가 합당한 대가를 지불한 선의의 매입자라는 것을 증명하지 못했을 경우에는 사기성 양도일 수가 있다.(시장가치보다 낮게 양도할 경우 그 이유를 정확히 명시해야 한다. )

일단 제삼자에 대한 부동산 매각이 시장가보다 낮게 이루어졌기 때문에 사기성 양도 일 수 있다는 근거가 생기기 때문에 제3자의 매입이 정상적인 매매에 따른 거래라는 것을 증명하지 못할 경우에는 사기성 양도에 의해서 채무자와 부동산 매입자는 사기성 양도의 책임을 져야한다.

이러한 사기성 양도일 경우에는 채권자는 채무자에 대한 채권청구 소송뿐 아니라 사기성 양도된 부동산의 양도를 철회시킬 수 있다.

뿐만 아니라 채무자의 다른 재산의 양도를 금지하는 법원명령을 청구할 수 있다. 사기성 양도에 관한 소송이 진행되면 채권자는 해당 부동산에 가압류 신청을 할 수 있고 가압류 된 부동산은 매매나 소유권이전이 힘들게 된다.

이런 경우 부동산을 소유하고 있는 제3자는 법원에 부동산 가치 또는 채권자의 채권 청구액을 법원에 공탁을 하면 그 부동산에 관한 재산권을 행사할 수 있다.

사기성 양도의 가능성이 있는 부동산을 양도 받은 자는 합당한 가격을 지불한 선의의 매입자라는 것을 증명하지 못하면 양도가 철회되는 불이익을 당하게 된다.

특히 사기성 양도에 관한 법에서는 친척간의 거래는 매우 엄격하게 거래의 내용과 양도 조건을 요구하므로 단순 명의 이전과 같은 부동산 양도는 사기성 양도로 규정될 가능성이 크다. 가족 간의 거래에서는 매매 계약서나 실질적인 대금이 지불되지 않고 명의 이전을 하는 경우가 많은데 이러한 양도는 사기성 양도소송에서 사기성 양도로 규정될 가능성이 크다.

사기성 양도에 관한 법적 해석은 까다롭고 소송 자체도 복잡하다. 합당한 가격에 관한 법적 해석이나 양도된 재산의 성격에 관한 법적 해석이 복잡하므로 채무자가 사기성 양도를 했다는 의심이 생기면 변호사와 상의하여 양도의 성격을 구체적으로 상의하고 소송을 준비 하여야 한다.

아는 것이 힘, 아는 만큼 절약한다.(visit to www.4989inus.com 부동산 전문 웹사이트)