Settlement 날짜와 그에 따른 영향
Justin Kim 칼럼 3/01/2014
Golden Title Agency, LLC
Senior Vice President.
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많은 사람들이 클로징을 준비하면서 날짜나 요일이 전혀 상관 없다고 생각하지만 그렇지 않다.
많은 부분에 있어서 바이어가 준비해야 할 금액이 틀려지고 융자 승인에도 영향을 줄 수 있다.
클로징 날짜는 누가 결정하고, 날짜는 어떻게 결정되며 날짜에 따라 달라지는 것이 무엇인지 알아본다.
바이어가 구입 할 주택을 결정하게 되면 오퍼를 작성하게 되며 이때 희망 구입 가격과 함께 에스크로 기간에 대해서도 명시한다.
이같은 오퍼에 대해 셀러는 다시 카운터 오퍼를 바이어에게 보내게 된다. 이때 에스크로 기간에 대해 이견이 있으면 다시 이를 명시하게 되며 최종적으로 바이어가 이 같은 카운터 오퍼의 내용을 수락하고 사인을 하면 매매 계약이 성립, 에스크로에 들어 간다.
즉 바이어와 셀러의 합의 하에 에스크로 기간이 결정되는 것이다.
셀러스 마켓인 경우에는 바이어가 주택을 확보하게 위해 많은 다운페이면트와 함께 짧은 에스크로기간을 제시, 셀러로부터 매매에 대한 확답을 받기도 한다. 대부분 융자 기간에 따라 에스크로 기간을 예측하는데 융자 전 승인 등을 받아 놓은 바이어라면 30일 이내로도 단축 시킬 수 있기 때문이다. 일반적으로 에스크로 기간은 30일, 45일,60일 정도로 잡는다.
대부분 처음에 합의한대로 에스크로 기간을 맞추게 되지만 여러가지 변수로 에스크로가 진행되는 동안 그 기간이 차이가 날 수 있다. 하지만 최종적으로 클로징 날짜가 어떻게 결정되는냐에 따라 바이어와 셀러에게 이권이 달리 적용될 수 있으므로 에스크로가 끝날 무렵 클로징 날짜의 결정은 매우 중요하다.
클로징 날짜가 정확하게 결정되어야만 에스크로 담당자는 이를 기준으로 바이어가 에스크로를 통해 미리 지불해야 하는 모기지 이자분과 Property Tax, Insurance 등의 액수를 정산하고 또 셀러가 크레딧을 받을 수 있는 부분에 대해 정확하게 계산할 수 있기 때문이다.
월초, 월말에 따라 달라지는 바이어의 준비자금
에스크로가 월초 또는 월말 중 언제 끝나느냐에 따라 바이어의 주택 구입을 위한 준비자금이 차이가 날 수 있다. 왜냐하면 바이어는 에스크로를 통해 그 달의 모기지 페이먼트 잔여분을 미리 지불해야 하기 때문이다.
예를 들어 1월 5일 에스크로가 끝날 경우에는 31일까지의 모기지 페이먼트를 미리 지불해야 하므로 27일간의 이자분을 준비해야 하지만 1월 27일경 끝난다면 5일분의 이자분만 지불하면 되므로 당장 바이어의 부담은 적어지는 것이다.
주택 페이먼트는 한 달을 살고 난 후부터 즉, 위의 경우라면 3월 1일부터 페이먼트가 시작되지만 첫 달은 에스크로를 통해 미리 지불하고 들어가기 때문에 이처럼 언제 에스크로가 끝나는냐에 따라 처음에 바이어가 주택 구입을 위해 준비해야 하는 비용의 액수는 달라질 수 있는 것이다.
재 융자의 경우도 수요일에 클로징 하면 3일동안 Hold해야 하는 규정으로 인해 토요일까지 Payoff가 되지 않고 기다리게 된다. 그러나 토요일은 Payoff를 할 수 없기에 월요일까지 기다리는 경우가 있는 것이다. 일요일과 월요일 2일의 이자를 더 지불하고 Payoff를 하는 경우가 생길 수 있으니 요일에도 민감하게 생각할 필요가 있다. 가능하다면 월요일, 목요일 그리고 금요일에 클로징 하는 것이 조금이라도 이자를 줄일 수 있는 방법이다.
융자 승인 여부가 클로징 날짜 결정
에스크로 클로징 날짜를 결정하는 데는 모기지 렌더의 역할이 매우 중요하다. 즉 융자 승인 여부가 클로징 날짜 결정의 관건이 되는 것이다. 때문에 바이어는 에스크로 기간에 차질이 없도록 하기 위해 주택을 구입하기 전에 융자 전 승인을 받아 놓는 것이 바람직한 방법이다. 일반적으로 융자전 승인을 받아 놓으면 몇 달간 이를 사용할 수 있기 때문이다.
하지만 손님이 날짜를 정하기는 힘든 것이 현실이다. 요즘 같이 융자가 힘든 시기에는 융자만 나와도 다행인 경우가 너무 많기 때문이다. 많은 분들이 2006년 이전 말씀을 하시면서 왜 이렇게 융자가 힘드냐고 붎평을 하시고, 융자 담당자가 무능한 것처럼 말씀을 하시는 경우도 있다. 하지만 서브프라인 이후 많은 융자 정책이 바뀌고 점점더 철저한 승인 절차가 필요하게 되었다.
예전에 노닥이라 불리는 융자는 없어진지 오래이고 철저한 준비 없이는 융자가 힘들어진 현실이다.
여유 자금이 별로 없이 집을 사는 경우 이것 저것을 줄여야 하는 경우라면 될 수 있으면 월 말에 클로징하고 월요일, 목요일, 금요일에 클로징 하는 것이 단 몇 백불이라도 줄 일 수 있을 것이다.
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