주택 리스팅 프로세스
2014년에 주택 리스팅을 계획중인 소비자들을 위해서 전체 매매과정을 요약해 보기로 한다. 주택의 판매는 인터넷에 중고 자동차나 가구를 매매하는것과는 비교가 되지 않을 정도로 복잡하고 중요하다. 개인에게는 가장 큰 자산에 대한 거래이기에, 정부에서도 관련법규를 마련해서 혹시라도 발생할수 있는 문제를 미연에 방지하려 노력하고 있다.
1. Listing Agreement with the Real Estate Broker.
주택의 판매를 결정하게 되면, 첫 단계는 부동산 전문가를 고용하는 일이다. 이 과정에서 셀러는 자신에게 가장 중요한 사항부터 에이전트 고용의 기준으로 삼아야 한다. 그 지역을 잘 아는지, 경험이 풍부한지, 다른 손님들에게 평이 좋은지, 수수료가 경쟁적인지를 고려해서 합리적인 선택을 해야한다.
에이전트들은 리스팅 프리젠테이션을 자신들의 장점과 마케팅 방향등을 셀러와 상의한다. 셀러는 자신이 결정한 부동산회사와 리스팅계약을 체결한다. 리스팅계약은 주정부에서 제공된 양식에 의한 법적 계약이다. 이 계약서에는 리스팅 기간, 리스팅 액수, 인터넷 계시조건등 주택리스팅에 대한 세부사항이 취급된다. 셀러는 에니전트에게 모든 항목을 설명 들어야 한다.
2. Schedule for Photo Shoot
인터넷과 팜플랫을 만들기 위해서 전문 사진사에게 사진촬영을 의뢰한다. 중요한 것은 주택이 바이어의 입장에서 세팅이 되야 한다는 것이다. 가족사진이나 개개인의 사생활에 관여한 물건은 치우는것이 권장된다.
3. Upload to Multiple Listing Service
사진이 준비가 되면 mris에 올려진다. mris는 부동산 전문가들이 공유하는 웹싸이트로 특정 지역의 매물이 개재되고 공유된다. mris 시스템을 통해서 일부 공공 인터넷 웹싸이트에 정보가 공유되기도 한다.
4. Uploading to Global Marketing System
회사에 따라서는 리스팅이 Wall Street Journal, The New York Times, Washington Post, James Edition, Propgoluxury 등에 개재된다. 이를 통해서 로컬 바이어 뿐만 아니라 세계각지의 모든 바이어들이 검색할수 있게된다.
5. Broker’s Open House
리스팅 후, 첫 화요일에는 브로커 오픈을 제공한다. 브로커 오픈은 부동산 에이전트들만을 위한 오픈 하우스로 점심과 다과를 준비하고 에이전트들을 맞는다. 이 브로커 오픈을 통해서 다른 에이전트들에게 매물을 소개하고 그들의 의견을 묻는다. 가격이 적절한지, 청소 상태나 리스팅 조건이 적합한지를 확인해본다.
6. Public Open House
리스팅 후, 첫 3주는 바이어들에게 가장 관심을 끄는 기간이다. 이 기간 중에는 주말에 일반인들을 위한 오픈 하우스를 개최한다. 오픈 하우스의 실효성에 대해서는 에이전트들 사이에도 의견이 분분 하지만, 개인적으로는 아주 효과적이었음을 경험했다.
7. Flyers, Postcards, Newspaper Ads, Online Ads
매물의 특성에 따라서 신문, 온라인, 엽서, 전단지를 마케팅으로 사용한다.
8. Offer from the buyer
성공적인 마케팅과 스테이징의 결과로 바이어로 부터 오퍼를 받게된다. 인간의 심리상, 셀러의 이상적인 오퍼는 존재하지 않는다. 바이어는 항상 싸게 구입하려하고, 셀러는 비싸게 팔려고 한다.
9. Accepting an offer
몇번의 카운터 오퍼를 통한 협상을 통해서 셀러와 바이어가 구매조건에 합의 한다. 이 합의 조건에 의해서 홈 인스펙션, 감정가격, HOA등을 이행한다.
10. Settlement Process
모든 구매조건이 만족되면 드디어 세틀먼트에 간다. 세틀먼트는 주택매매의 거래확정 과정이라고 할수 있다. 모근 계약조건의 이행과 양측의 만족을 확인하고 변호사가 법적으로 소유권 이전의 과정이다.
주택매매는 하나의 여정이다. 결코 거래가격 하나만으로 간단히 끝나는 상거래 행위가 아니다. 거래가격 합의는 긴 여정의 시작일 뿐이다. 그래서 부동산 에이전트를 티켓 매표소 직원이 아니라 여행 가이드처럼 선택해야 하는 것이다.
출처 중앙일보
