LTV 기준 올렸더니…깡통주택 재융자 급증
올 1분기에만 HARP2 이용해 18만185명 재융자
LTV 225%인 홈오너도 받아…사실상 기준 철폐 페이먼트 연체기록 없어야…2분기엔 더 늘 듯 란초 쿠카몽가에 깡통주택(1모기지 융자액이 주택가치보다 높은 집)을 소유하고 있는 김모씨는 얼마전 재융자에 성공했다.41만달러의 융자잔액이 남아있는 김씨는 그동안 6.125%의 이자를 갖고 있으면서 매월 2491달러를 납부하고 있었다. 김씨 주택의 현재 가치는 29만5000달러수준. LTV(주택가치대 융자금액:Loan to Value)는 139%다. 김씨는 이자율이 큰폭으로 하락했지만 그림의 떡이라고 생각하고 있었다. 그러던중 지난해말 신청한 오바마 재융자프로그램(HARP2:Home Affordable Refinance Program)을 신청했고 1달전 체이스 은행으로부터 굿뉴스를 접했던 것이다.
체이스 은행이 김씨에게 제공한 이자율은 3.975%로 한달 페이먼트는 1952달러다. 이전보다 매월 539달러를 절약하게됐다. 체이스는 15년짜리 프로그램으로 이자율 3.25%(월 2881달러)도 승인했지만 김씨는 30년짜리로 결정했다. ▶주목받는 HARP2 오바마 행정부는 원래 HARP를 실시했었다. 그러나 이 프로그램은 LTV가 125%까지여서 수혜자들이 그리 많지 않았다. 또한 은행들도 적극적이지 않았다. 그래서 깡통주택 오너들중에서 HARP를 신청한 사람은 예상보다 적었다. 그러자 오바마 정부는 지난해 가을 LTV 기준을 사실상 철폐한 HARP2를 선보이게 된것이다. ▶자격요건 우선 모기지 페이먼트 연체기록이 없어야 된다. 그리고 홈오너는 모기지 페이먼트를 할 수 있는 수입이 있어야 된다. 모기지 노트가 2009년 6월1일이전에 패니매나 프레디맥이 소유하고 있어야 한다. 남아있는 융자원금이 주택가치의 최소 80%이상이어야 한다. 집값이 100만달러라면 모기지 융자 잔액이 80만달러가 넘어야 한다. 그 이상의 LTV는 사실상 제한이 없다. 주택 감정도 필요 없다. 뱅크 오브 더 웨스트의 한관계자는 “LTV가 225%인 고객도 재융자를 받았다며 HARP2 프로그램에 대해 별다는 제한을 두지 않을 방침”이라고 설명했다. 이미 HARP1으로 재융자를 받은 경우라도 이자율을 더 낮출 수 있다면 다시 재융자를 받을 수 있다. ▶승인율 높아 연방주택재정국 자료에 따르면 올 1분기중에 HARP2로 재융자를 받은 홈오너가 18만185명인것으로 집계됐다. 이 수치는 지난해 4분기때의 9만3190건보다 거의 2배나 급증한 것이다. 하지만 아직도 재융자를 받아야 할 홈오너들은 많이 남아있다. 패니매와 프레디맥 노트를 갖고 있는 홈오너의 15%만이 HARP2재융자를 받았기 때문이다. 가이 세칼라 인사이드 모기지 파이낸스 발행인은 “2분기중에 HARP2 재융자를 받는 홈오너는 20만~22만5000명선이 될 것”이라고 전망했다. 올해 1분기에 재융자를 받은 홈오너는 모두 117만8419명이다. 이는 지난해 4분기의 102만9610건보다 14.5%가 늘어났다. 이 기간중 HARP를 통한 재융자 건 수는 전분기보다 무려 93.4%가 증가했다. 특히 LTV가 125%인 경우가 올 1분기에 4434건이었으나 전분기때는 하나도 없었다. 그러나 HARP2도 한가지 단점은 있다. 뱅크 오브 아메리카나 체이스 등 대형 모기지 렌더들은 처음 융자를 해줬던 고객들에게 재융자 우선권을 주기로 한 것이다. 뱅크 오브 아메리카의 테리 프란시스코 대변인은 “우리자체 고객에게 포커스를 맞추고 있으며 지난 1월이후 HARP재융자를 신청한 6만명의 홈오너들중 3만명에게 재융자를 해줬다”고 말했다. ▶전망 오바마 행정부는 HARP2를 통해 재융자를 받는 홈오너가 100만명이 될것으로 예상하고 있으며 HARP1도 100만명으로 추산하고 있다. 그러나 이 수치가 충분한 것은 아니다. 통계에 따르면 전국에서 깡통주택은 1100만가정이다. 따라서 앞으로 HARP재융자를 받을 홈오너들이 아직 많이 남아 있는 셈이다. 만약 패니매나 프레디맥 소유의 노트가 아닌 홈 오너들은 전국모기지협상 프로그램을 통해 재융자를 받을 수 있다. 이 프로그램에 참여하는 은행들은 뱅크 오브 아메키라 웰스 파고 체이스 시티뱅크 GMAC(Ally) 등이다. 출처 중앙일보
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