나에게 맞는 융자 프로그램은?

프로그램 선택은 자유, 가장 맞는 프로그램 찾아야 모기지 이자율이 급격하게 하락한 지금 대부분의 고객은 고정프로그램을 선택하고 있다. 현재 상황에서 고정프로그램의 선택이 대부분은 옳다고 생각한다. 하지만 무조건 30년 고정 또는 15년 고정만을 고집할 필요는 없다.

오늘은 각 프로그램의 장,단점에 대해서 간단하게 이야기해보려 한다.

30년 고정 요즘에 가장 많이 선택되는 프로그램이다. 융자상담 시 특별한 프로그램의 선택이 없으면 30년 고정으로 간주하고 계산을 할 정도로 보편적인 프로그램이다. 하지만 특별한 경우에는 30년 고정프로그램으로 융자승인을 받을 수 없을 때도 있고 차라리 단기고정 프로그램을 선택해서 이자율을 낮추는 것이 유리한 경우도 있다. 평균적으로 상환기간이 30년인 경우 첫해 페이먼트의 원금비율은 35% 수준이다.

15년 고정 현재 30년 고정과 15년 고정의 이자율은 약 0.625% 정도 차이가 난다. 모기지 이자율의 이 정도 차이는 절대 작지 않다. 하지만 15년 고정의 높은 월 페이먼트로 30년 고정프로그램과 비교하면 선택되지 않는 경우가 많다. 또 어떤 경우에는 15년 고정으로 하기를 원하지만, 수입과 지출의 비율 때문에 융자승인이 불가한 경우도 있다. 이렇게 원하지만 15년 고정으로 승인을 받을 수 없다고 해서 재융자를 포기할 필요는 없다. 현재의 이자율보다 낮출 수 있고 재융자 시 들어가는 비용을 낮아지는 월 페이먼트로 추후 3년 안에 채울 수 있다면 재융자를 포기할 필요는 없다. 상환기간이 15년인 경우 첫 해 페이먼트의 원금 배율은 60%로 30년에 비해서 상당히 높은 수준이다.

20년 고정 15년 고정의 페이먼트는 부담스럽고 30년 고정보다 이자율을 낮춰보고 싶어하시는 분들은 가끔 20년 고정 프로그램에 대해서 상의하신다. 현재 20년 고정의 거의 외면되고 있는 실정이다. 이유는 20년 고정과 30년 고정의 이자율이 거의 차이가 없기 때문이다. 이자율은 비슷하고 월 페이먼트는 부담스럽게 되기 때문에 상담 후 20년 고정을 선택하시는 분들은 거의 없다. 참고로 상환기간이 20년인 경우 첫해 원금비율은 50% 수준이다.

단기변동 프로그램 이자율이 낮아지면서 점점 단기고정 프로그램은 서서히 외면되고 있다. 하지만 상황에 따라서 오히려 단기고정 프로그램이 이득인 경우도 있다. 예를 들어서 5년 정도 있다가 집을 팔 계획이라면 굳이 30년 고정을 선택할 필요가 없다. 현재의 이자율을 보면 30년 고정과 7년 고정의 이자율은 약 0.75% 또는 그 이상 차이가 난다. 7년 고정을 선택해서 낮은 이자율로 7년이 지난다 하여도 대부분은 7년째부터 1년 동안 올라갈 수 있는 이자율이 0.5%이므로 최악의 경우라 하여도 9년 정도까지는 재융자하지 않고 가지고 있어도 큰 문제는 없다.

FHA 프로그램 FHA 프로그램의 선택은 다운페이먼트가 적거나 개인파산, 주택 압류 등의 기록이 있어서 일반융자가 가능하지 않는 경우에만 선택된다. 일반융자의 승인이 가능하지 않는경우라도 FHA융자의 승인은 가능할 수 있지만 모기지보험비의 부담이 선택을 꺼리게 만든다.