모기지 융자계약 조정 서비스 (Mortgage Loan Modification Service)

지금까지 DSP를 표방하는 회사들이 신용카드 빚을 갚지 못해 어려움을 겪는 사람들을 대상으로 피해를 끼치는 경우가 많이 있다는 것을 살펴 보았다.  이번에는 많은 주택소유주들에게 비슷한 유형의 피해를 끼쳐온 MLMS에 대해서 알아보기로 한다.

뉴저지주 소비자보호국 (NJ Division of Consumer Affairs)는 지속적으로, 모기지 납입금을 갚지 못하는 주택소유주들에게 foreclosure를 막아주겠다거나 또는 모기지를 제공한 은행과 협의해서 모기지 융자조건을 조정해 주겠다며 접근하는 회사들에 대한 주의를 당부해 오고 있다.  주택을 담보하여 받는 모기지 융자금(mortgage loan)을 제 때 갚지 못하는 주택소유자들의 어려움을 이용하여 부당한 이득을 취하려는 사람들이 많이 있다는 것이다.

“모기지 조정”은 모기지 융자계약의 조건을 바꾸는 것을 말하는데, 모기지의 이자율을 조절하거나, 융자금 상환기간을 연장하는 등의 조정이 잘 이루어진다면, 매달 내는 월부금을 낮추게 되어 주택소유주의 부담을 덜어주는 효과가 있다.  몇 년전의 주택거품 (housing bubble)이 터진 후부터, 주택소유주들의 어려움을 덜어주기 위해서 연방정부와 주정부에서 여러가지 정책을 추진해 왔는데, 그 중의 하나가 이 모기지 조정 프로그램이다.  이 프로그램에 의해서, 월부금을 내는 것이 버거운 주택소유주들은 모두 모기지를 내준 은행이나, 모기지를 관리하는 회사(mortgage servicer)에 직접 연락하여 모기지를 조정해 줄 수 있는지를 문의할 수 있다.

뉴저지 주의 경우, 이 모기지 융자계약 조정 서비스를 대행해 줄 수 있는 회사나 개인은 (1) mortgage loan을 대출한 은행이나, mortgage loan의 소유주, (2) mortgage loan을 대출한 은행이나 mortgage loan의 소유주를 대행하는 mortgage servicer, (3) 변호사, 그리고 (4) NJ Dept. of Banking & Insurance (뉴저지 은행 보험국)에 빚조정사 (debt adjuster)로 등록되고 면허를 받은 비영리단체로 제한되어 있다.  이 가운데, (1)과 (2)의 경우는 이 서비스를 대행해 주면서 아무런 비용을 청구할 수 없고, (4)의 경우는 아주 소정의 비용(nominal fee)만 받을 수 있도록 규제되어 있다.  확인해 보진 않았지만, 펜실베니아 주의 검찰청 (Office of Attorney General) 에서도 비슷한 보호를 하고 있을 것으로 추정된다.

이 외에도 연방정부에서 제공하는 HARP (Home Affordable Refinance Program)이 있는데, 이 프로그램의 혜택을 받으려면 몇 가지 요건을 충족해야 한다.  가장 중요한 조건으로 (1) 모기지가 Fannie Mae나 Freddie Mac이라는모기지 융자회사의 보증을 받은 모기지여야 하고,  (2) 2009년 6월 1일 이전에 모기지가 securitize되었어야 한다.  만일 FHA에서 모기지를 받았거나, jumbo mortgage일 경우는 제외된다. (이 프로그램에 대한 더 자세한 정보는 구글에서 검색하면 알 수 있다.)

모기지 조정 서비스를 표방하는 스캠(scam)을 구별하려면 다음의 몇가지를 유의하기를 당부한다.

(1) 모기지 조정 서비스를 제공하겠다는 회사나 개인이 서비스를 받으려면 많은 액수의 돈을 미리 내야한다고 한다.

(2) 모기지 조정 서비스를 제공하겠다는 회사나 개인이 자신을 “homeowner consultant” 혹은 “financial counselor”라고 표방하면서, NJ Dept. of Bank & Insurance에 등록되어 있지 않다 (펜실베니아주는 주 소비자 보호국 규제 참조).

(3) 모기지 월부금을 더 이상 내지 말라고 조언한다.

(4) 자신들이 모든 것을 해결할테니, 더 이상 모기지 은행이나 servicer와 접촉하지 말라고 한다.

(5) 모기지 은행이나 servicer에게 알리지 않고, 앞으로 모기지 월부금을 다른 회사나 개인에게 보내라고 한다.

이런 식의 조언을 하면서 모기지 조정 서비스를 제공하겠다는 개인이나 회사는 스캠일 가능성이 아주 높다.  행여라도 이런 비슷한 조정 서비스 프로그램에 이미 가입해 있는 독자가 있다면 어떤 상황에 처해 있는지, 지금이라도 자세하게 알아봐야 할 것이다.  최악의 경우, 지금까지 지불한 돈을 잃게될 뿐만 아니라, 모기지 월부금을 내지 않았기 때문에, 모기지 은행에서 mortgage loan의 foreclosure 절차를 시작하여 주택을 경매에 부쳐버려, 집을 잃게 될 가능성이 있다.

정형량 변호사

A member of NJ and PA Bar

(다음 컬럼에는 파산신청에 대해서 일반적인 것들을 정리해 보겠습니다.  혹시 이 컬럼을 통해서 다루어 주기를 원하는 topic이 있으면 harrychunglaw@gmail.com으로 연락주시기 바랍니다.

지역의 동료 변호사님들께 알려드립니다.  혹시 이 컬럼의 내용중 법률적으로 잘못된 정보가 있다면, 위의 이메일 주소로 고견을 알려주시면, 정정하도록 하겠습니다.)