부동산 소유권 등기열람 보고서는 무엇인가?

부동산 매매 때 생소한 용어가 많이 있다. 에스크로(escrow)와 부동산 소유권보험(title insurance)도 이에 해당한다. 미국에서 부동산 매매나 융자 시에 반드시 소유권보험에 가입해야만 융자를 받을 수 있고 부동산 거래가 이루어진다.

부동산을 매매하는 과정에서 만약 구입한 부동산의 소유권에 문제가 생겨 그 부동산의 소유권을 잃게 될 수 있다. 이 경우 소유권보험을 통해 보상을 받게 된다.

이 과정에서 소유권보험의 보험료와 부동산 매입자가 별도로 가입하는 화재보험이나, 집안의 보석 등 중요 물건에 대해 따로 가입하는 재산보험과는 성격이 다르다.

일반적으로 소유권보험과 에스크로와는 아주 밀접한 관계다. 왜냐하면 부동산과 융자 에스크로가 개설되면 에스크로 회사에서 제일 먼저 시작하는 작업이 부동산 소유권 담보조사를 실시하게 된다. 이 때 소유권보험은 그 부동산의 소유주가 어떻게 소유를 했는지 전 과정을 조사하여 그 결과를 에스크로 회사에 통보하게 된다.

이런 조사는 에스크로 과정에서 가장 중요한 업무다. 담보 조사를 통해 그 부동산에 관련된 근저당이나 다른 채무관계 등을 모두 확인하게 된다. 모든 문제를 해결한 다음 완전무결하게 소유권을 새 구입자에게 이전시켜야 하는 것이다.

그러므로 미국의 에스크로 제도와 소유권보험 제도는 부동산 매매의 과정에서 판매자와 매입자, 융자기관 모두에게 보호막이 될 수 있는 좋은 제도라고 할 수 있다.

한국에서는 부동산 매매에 앞서 법원관할 등기소에서 부동산 등기등본만 확인하면 하자의 소지가 있는 부동산인지 아닌지 알 수 있다. 이것은 일종의 국가 행정식 부동산 소유권 보호장치로서 정부의 간섭이 큰 대신 부동산 매입자의 입장에서는 매우 편리하고 경비도 저렴하다.

그러나 미국에서는 부동산 매매계약이 이뤄지고 에스크로가 열리면 곧 바로 에스크로 담당자는 매입자와 판매자에 의해 선택된 소유권보험회사(title insurance company)에 판매자의 소유권에 관한 등기열람 조사(title search)를 의뢰하게 된다. 지정된 보험회사는 모든 자료를 종합해서 등기열람 보고서(preliminary title report)를 만들어 에스크로 회사에 전달하게 된다. 부동산 등기열람 보고서를 예비 소유권조사 보고서라고도 한다. 이 등기열람 보고서에는 부동산의 계보(abstract of title)와 소유권 승계(chain of title)를 정확히 분석하여 최초의 소유자부터 현재까지 소유권자의 역사와 소유권에 영향을 미치는 소유권(ownership), 저당권(mortgage), 지역권(easement), 임차권(leasehold), 세금 유치권(tax lien), 법원판결 유치권(judgment lien) 등이 있는지 또는 부동산 사용에 제한이 있는지를 종합해 작성한 보고서이다.

이 보고서는 부동산에 대한 제3자로 하여금 권리 요구나 채무관계가 밝혀지게 되고 부동산의 사용이나 점유에 관한 모든 규제를 알 수 있다. 이 등기열람 보고서는 매입자에게 소유권 양도 이전에 담보조사가 이뤄져야 한다.

등기열람 보고서를 매입자에게 보내는데 이 보고서를 받은 다음 정해진 기한 내에 이의를 제기하지 않으면 등기열람서를 보고 동의한 것으로 간주하게 된다. 만약 매입자가 등기열람보고서를 검토하지 않고 약속된 기간이 다 지난 후 문제를 제기한다고 하면 어쩔 수 없이 그 부동산을 매입해야 하는 경우가 발생하게 된다. 이 등기열람 보고서에는 판매자의 금전관계 담보권(money related encumbrances)과 비금전담보권(non-money related encumbrances)이 있는데 현존하는 모든 금전관계 담보권이 에스크로 회사를 통해 지불하게 되고 비금전담보권은 이 보고서에 명시된 사용제한 규정이 부동산 구입 후에도 부동산의 사용을 규제하고 제한하기 때문에 계속 소유권 보험증서에 나타나게 된다.

소유권 등기열람 보고서에 나오는 주요 기록

▲등기상에 기재된 판매자의 이름 ▲현재 부동산 재산세가 얼마며 양도인의 재산세 체납여부 ▲금융기관의 저당권과 법원판결, 각종 세금 유치권 등 ▲등기상에 나타나 있는 지적도의 대지 위치 ▲공사대금 청구권(mechanic’s lien) ▲소유권(ownership),저당권(mortgage), 지역권(easement),임차권(leasehold) ▲부동산의 용도제한(covenants, conditions, and restrictions, 약자로 CC&R’s) ▲토지면적 ▲법적등기 표기(legal description)와 주소 ▲각종 세금 유치권(tax liens) ▲법원 판결문(judgment lien) 등이다.

만일 등기열람 보고서에 제3자로부터 권리 요구나 규제사항들이 발견되면 에스크로가 종결되기 전까지 모든 문제에 대한 이의사항이나 문제점들은 해결되어야 한다.

에스크로 계약서 내용에는 매입자가 등기열람보고서를 검토할 권리가 있다는 사실을 밝혀 두는 것이 바람직하며 이 소유권 조사서에서 문제점(lien)이 있을 경우 판매자가 해결하지 못하면 매입하는 쪽이 에스크로를 파기할 수 있다.

소유권 보험회사는 명의이전에 부동산의 소유권에 관한 합리적이고 정확한 상황을 알려주고 소유권 보증보험에 나타나지 않았던 유치권이나 사용제한 규정으로 인한 손해에 대해서 보상과 책임을 지는 것이 소유권보증 보험이다. 소유권 예비보고서는 융자나 재융자(refinance) 때에도 금융기관이나 채권자(lender)가 필수적으로 요구되는 보고서이다.

부동산 매매를 위한 에스크로가 시작되면 우선 주의 깊게 검토할 사항이 있다. 타이틀 컴퍼니에서 에스크로 회사에 보내온 1차 보고서를 등기열람 보고서라고 하는데, 보통 ‘프리림’(Prelim)이라고 한다. 이 보고서를 무심하게 지나치면 큰 낭패를 볼 수 있다.

만일 지정된 소유권 보험회사(title company)에서 사전 조사를 제대로 하지 않아 등기열람 보고서에 반영이 되지 않았다면 이는 소유권보험에서 책임을 지게 된다.

출처 한국일보  에 스 크 로 상 식조익현 <한미 에스크로(주) 대표>