Preliminary title report

주택이나 상업용 부동산을 매입하려는 고객들이 제일 먼저 고려해야 하는 것은 부동산이 있는 위치가 마음에 들어야한다.

더욱이 주택인 경우에는 매일 생활할 수 있는 공간이기 때문에 더욱 신경을 쓰기 마련이다. 그 다음은 부동산의 겉모양이 마음에 들어야 한다. 집 구경을 한다는 것은 이런 범주를 벗어나지 않는 것이 통례이다.

즉 이런 판단 기준은 부동산의 겉모양만 보고 마음에 든다, 또는 마음에 들지 않는다라고 판단하는 수준이라고 볼 수 있다. 그러나 더 소중하게 고려하여야 하는 것이 있다.

이는 매입하려고 하는 부동산이 법적으로 온전한 부동산인가, 그렇지 않은 부동산인가를 확인할 필요가 있는 것이다. 매입하기로 결정했다면 매매 계약서를 통해 가격조정이 이루어지고 에스크로를 오픈하는 것이 매입 절차로 되어 있다.

에스크로를 열게 되면 부동산 주인이 부동산에 해당하는 모든 정보와 서류를 매입자에게 전달해야 하는데 그 중 하나가 부동산에 관한 소유권과 부동산을 소유하고 있는 동안 발생했던 내용을 확인해주는 서류가 ‘preliminary title report’이다.

이 서류는 title insurance company에서 부동산을 수유하고 있었던 부동산 소유주나 부동산을 매입하려는 바이어 모두를 공평하게 보호해주는 부동산 보험증서 중 일부라고 할 수 있다. 부동산 위치도 좋고, 겉모양도 마음에 흡족하였지만 법적으로 흠이있는 부동산인지 아닌지는 겉모양만 보아서는 분별할 수 없는 일이다.

이 서류는 매입하려는 부동산의 셀러가 법적인 실소유권자인지 확인해주고 그 부동산을 현금으로 매입한 경우가 아니라면 은행융자을 받은 기록을 확인 할 수 있는 것이다.

부동산 매입당시 부채 이외에 개인적으로 부채를 가지고 있는 모든 상황이 이 서류를 통해 조사할 수 있는 것이다.

그 밖에도 인접하고 있는 부동산 소유주가 특정한 목적으로 오랫동안 점유한 사실이 있어 easement가 발생한 부동산인지, 또는 인접한 부동산 소유주의 건물이나 나무들이 부동산 경계선을 침범하여 발생하게 되는Encroachment와 같은 사실도 확인할 수 있는 것이다.

이 보고서는 에스크로를열게 되면 타이틀 회사에서 발행하여 에스크로를 오픈한 날짜로부터 특별한 경우가 아니면 7일 이내에 매입자에게 전달돼야 한다.

매입자는 이 서류을 받게 되면 자세하게 살펴보고 법적으로 흠이 있는지 여부를 판단하는 것이 중요하다.

한 고객이 상업용 부동산을 매입하려 할때에 이 서류를 뒤늦게 받아서 문제가 발생하였던 경우를 예로 들어 본다.

상업용 부동산을 매입하여 매입가보다 높게 매매하게 되면 이익이 발생하게 되는데 이 수익을 ‘capital gain’이라고 한다. 이익이 발생하게 되면 세금을 납부하는 것이 당연지사이나 정부에서는 투자를 장려해주는 방안으로 IRS code 1031 규정에 따라서 팔고. 또 재투자를 하게 되면 이 세금을 연장시켜주는 제도가 있어서 상업용 부동산을 투자하는 고객들은 이 규정을 많이 활용하고 있는 실정이다.

위에서 말한 고객은 구매하려고 마음에드는 부동산을 찾지 못해 180일 중 120일을 소모하고 60일만 남은 상황에서 마음에드는 부동산을 찾은 경우이다.

에스크로를 오픈한 후 30일정도가 경과된후에야 셀러가 이혼한 사실이 있었는데 전처와의 재산 분배과정에서 서로 원만하게 정리가 되지 않은 관계로 해당 부동산에 pending lawsuit을 등기한 것을 발견하게 된 것이다.

이 고객이 에스크로 초기에 preliminary title report를 받아서 이 사실을 발견하였다면 이렇게 흠이 있는 부동산을 매입하려고 30일 동안이나 귀중한 시간을 낭비하지 않고 다른 부동산을 매입할 수도 있어서 이 고객이 목적으로 한 tax deferred exchange를 성공적으로 종결할 수도 있었을 것이다.