언제 집을 사고 팔것인가?

Apple의 스티브 잡스에 대한 존경은 우리에게 우리가 이미 알고 있는 필요한 것을 제공 해준 것이 아니고, 우리가 모르는 우리가 필요한 것을 제공했기 때문이다. 아이팟, 아이폰, 아이패드등 우리가 필요한지도 모르는 제품을 개발해서, 이제는 하루도 없어서는 안되는 생활용품으로 만들어 버렸다. 여기에 나는 한가지를 더 추가하고 싶다. 그것은 스티브 잡스의 아름다움과 기술의 접목에 대한 추구이다. 성능이 최고라고 투박하게 생기거나, 불편함을 감수해야 할 필요가 없다는 생각이었다. 그 결과로, 소비자들은 아이팟 1세대가 망가지기 전에, 차세대 아이팟 모델을 구입하는 것이다. 결과적으로 우리집에도 아이팟이 3-4개나 된다.

엔지니어의 훈련과 교육을 받은 부동산 전문가가 무엇을 제시할 수 있을까? 엔지니어의 가장 중요한 습관은 관찰이다. 모든 프로세스에 대한 관찰과 측정, 그리고 분석을 통해서 해결책을 제시한다. 모든 부동산 업계가 주택가격이 상승한다, 매물이 모자란다, 지금이 구입시기다,,, 들떠 있을 때, 엔지니어의 눈으로 분석해 보기로 했다.

주택시장의 현황은 각 지역마다 다르기에 절대비교 대상은 될 수 없지만, 워싱턴 메트로 시장의 패어팩스 카운티를 분석해보자. 제공된 도표에 의하면 두 가지를 확인할 수 있다. 중간거래가격의 상승과 매물의 감소이다. 중간거래 가격은 2009년 2월에 비해서 무려 30%이상의 올랐다. 매물주택 수는 2010년 7월에 비해서 60%이상 감소했다. 여기까지는 도표를 보면 누구나 알수 있다. 좀 더 심화있게 분석해보면 재미있는 현상이 관측된다.

주택매매는 시즌이 있다. 일년에 두번 상승세를 보이는데, 하나는 여름이고 또 하나는 겨울이다. 실제적으로 매매가 성립되는데는 평균30일 이상의 시간이 소요되므로, 결과적으로는 초여름과 늦가을이 매매계약의 최대 바쁜 시기라고 보면된다. 그런데 지난 3년간 중간 최고 매매가격은 1만달러 상승했다면, 동년의 여름과 겨울의 가격차이는 무려 5만달러에 이른다. 즉, 일년중에 어느 때 집을 거래하느냐가 몇 년의 주택가격 상승세를 기다리는 것보다 중요한 것이다. 최악의 경우가, 셀러는 주택을 7-8월에 내놓고 안 팔린다고 2월에 거둬들이는 것이고, 바이어는 5-6월에 주택을 구입하는 것이다. 최상의 경우는 셀러는 6월 이전에 매물을 내놓고, 바이어는 9월에 주택을 구입하는 것이 가장 효과적이다.

바이어가 가격이 더 낮은12월보다 9월에 주택구입이 효과적인 이유는, 가격 측면에서는 12월이 유리할지 몰라도, 매물의 선택조건은 9월이 훨씬더 유리하다. 12월에는 가격이 쌀지는 몰라도 매물이 없어서 마음에 드는 주택이 없을 확률이 아주 높기 때문이다.
“NO Measurement, NO Management” 의역을 하면 “측정/분석없이는 관리할 수 없다” 주택시장에서도 최대의 결과를 위해서는 주먹구구식의 흥정으로 거래하던 시대는 끝났다고 본다.

출처 중앙일보