모기지융자…은행들이 폭리를 취하고 있는 이유는?

모기지이자율이 기록적으로 낮은 수준을 나타내고 있다. 그러나 은행들의 조달금리에 비하여 대출금리가 여전히 높다는 측면에서 이자율이 더 낮아질 수 있다는 주장도 제기되고 있다.

연방준비위(Federal Reserve)가 모기지유동화채권 매입프로그램을 통하여 모기지금리를 낮추려 노력하는데도 모기지이자율은 이에 상응하지 못한다는 것은 은행들이 그만큼 높은 이자율을 고수하고 있기 때문이다. 모기지시장(Secondary Market)과 실제 모기지이자율간의 차이는 과거의 경우 0.5%정도에 불과했으나 2008년이래 1%정도로 급등하였으며 최근에는 1.5%까지 늘어나고 있는 상태이다.

이는 은행들이 모기지융자에 관련하여 폭리를 취하고 있다는 이야기가 되는데 과연 은행들이 폭리를 취하고 있는 것일까? 

이와 같은 현상에 대한 뉴욕연방은행의 연구자료에 따르면 은행들이 이자율을 낮추지 않는 이유는 모기지융자에 관련된 비용이 예전에 비하여 크게 늘어났기 때문이라고 하는데 이는 주로 다음과 같은 이유들때문이다.

• 페니매(Fannie Mae)와 플래디맥(Freddie Mac)이 모기지융자와 관련하여 은행들에게 징구하는 보증수수료가 크게 인상되었다. 해당보증수수료는 작년동안 0.25%가 인상되었다. 
• 모기지연체시 취급과정에서 이상이 있다고 여겨질 경우 페니매와 플레디맥은 해당 모기지를 은행들에게 재매입(Put Back)토록 조치하는 사례가 크게 늘어나면서 은행들은 수십억달러의 손실을 감수하게 되었다. 이와 같은 상황에서 은행들은 융자심사를 더욱 까다롭게 할 수 밖에 없는 상황으로써 이와 따라 모기지융자에 관련된 시간과 절차는 더욱 장기화되었다.
• 모기지서비스와 관련된 비용들, 즉 원리금회수나 연체모기지를 관리하는데 소요되는 비용이 증가하였다.
• 모기지취급에 소요되는 기간이 장기화되면서 은행들은 더 오랜 기간동안 이자율을 고정(Lock)시켜야 하는 상황으로써 이에 따른 헤징(Hedging)비용이 늘어나게 되었고 이는 결국 모기지비용에 전가되어지게 된다.
• 모기지융자에 필요한 비용, 즉 인건비등 기타 고정비용이 크게 늘어나게 되었다.

출처 파인릿지